Comment se protéger des loyers impayés ?
Risque numéro 1 de l’investissement locatif, l’impayé peut impacter de manière significative la rentabilité, et surtout mettre le bailleur en grande difficulté financière. Bien que le risque soit faible, quelles précautions prendre pour prévenir les impayés, et quelles sont les démarches pour régler rapidement le litige ?
Un locataire solvable vous choisirez
Si le feeling est important dans le choix de votre locataire, la solvabilité n’en demeure pas moins l’élément incontournable quant à la sélection des candidats.
En règle générale, l’exigence de revenus se situe entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer, afin d’assurer des paiements sans problème.
En acceptant un dossier présentant des revenus inférieurs à ce seuil, vous augmentez les risques d’impayés.
Il est également conseillé de privilégier des situations stables comme les CDI hors période d’essai.
Alors comment vérifier les ressources exactes et la situation des candidats ?
Celui-ci doit vous fournir un dossier complet au plus tard à l’issue de la visite du bien,comprenant une liste de pièces obligatoires :
- La pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité ou passeport)
- Un justificatif d’imposition
- Un justificatif de revenus (par exemple les trois dernières fiches de paie)
- Le document attestant des activités professionnelles(contrat de travail, attestation employeur)
- Éventuellement des quittances de loyers
La liste de ces documents est également demandée aux personnes se portant garantes.
A une assurance loyers impayés vous souscrirez
Même si toutes les précautions ont été prises dans le choix du locataire, il arrive parfois que les loyers impayés découlent simplement des aléas de la vie : divorce, chômage, perte financière….
La manière la plus sûre de vous protéger reste alors une assurance loyers impayés.
Comme son nom l’indique habilement l’assurance loyers impayés couvre le propriétaire en cas d’impayés de loyer. Elle n’est pas immédiate et n’intervient qu’après 3 ou 4 mois de défaut de paiement, de manière rétroactive.
Mais ce n’est pas tout ! L’assurance loyers impayés peut aussi couvrir les frais de procédure liés à l’expulsion du locataire si vous devez aller jusque-là, et plus globalement, elle peut aussi prendre en charge toute la partie contentieuse liée aux loyers impayés.
Au dispositif VISALE vous penserez
Le Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) est un système de caution locative qui garantit le paiement des loyers et des charges au bailleur dans le cas où son locataire ne serait pas en mesure de le verser. Le dispositif, instauré par la loi ALUR est actif depuis février 2016 et est destiné aux salariés en situation précaire.
Ce dispositif de garantie locative est entièrement gratuit pour le locataire et le bailleur. Toutes les démarches sont entièrement dématérialisées et s’effectuent via le site visale.fr. La démarche est à l’initiative du locataire, mais rien de vous empêche de la proposer à vos potentiels candidats. Si jamais votre locataire est incapable de payer son loyer quelle qu’en soit la raison, Action Logement se portera garant et versera le montant du loyer et des charges au bailleur. Le locataire devra par la suite rembourser Action Logement selon un échéancier qu’ils fixeront ensemble.
La garantie Visale couvre 36 mois d’impayés maximum pour un logement dans le parc privé et 9 mois d’impayés maximum pour un logement dans le parc social, sur toute la durée du bail.
Cette garantie ne s’applique que dans les trois premières années de la location. Elle prend fin avec le départ du locataire au cours de cette période.
Une bonne entente avec votre locataire vous instaurerez
En termes de risques de loyers impayés, la qualité des rapports propriétaire-locataire fait figure de filet de sécurité. Privilégiez donc une relation de confiance, sereine et apaisée, et ce dès votre premier contact. N’oubliez pas que le rapport de force profite au bailleur jusqu’à la signature du bail, mais n’en abusez pas, car il s’inversera lorsque le locataire entrera dans les lieux.
Un arrangement peut toujours être trouvé entre un propriétaire et un locataire pour échelonner la dette. Le bailleur doit veiller à faire parvenir toutes les conditions par écrit à son locataire. En cas de recours juridique, ce document constituera un élément probatoire au dossier.
