Comment bien déclarer ses revenus locatifs ?
Que vous louiez votre résidence secondaire, ou principale, pour quelques jours et pour plusieurs mois, vous êtes tenus de déclarer les loyers que vous avez encaissé au moment de remplir votre déclaration de revenus. Mais cette déclaration est souvent un véritable casse-tête pour les nouveaux propriétaires. La déclaration est fonction du montant perçu sur l’ensemble de l’année et de la nature de la location : vide ou meublée.
Déclarer ses revenus locatifs pour une location vide
Si vous louez un logement vide, il existe deux types de régime d’imposition : Le régime micro-foncier et l’imposition au réel.
Le micro-foncier
Vous avez loué un logement non-meublé, c’est-à-dire un logement et ses dépendances, un terrain ou encore un local d’activité, et le montant de vos loyers n’excède pas 15 000 euros hors charge sur l’année ? Vous pouvez bénéficier d’un régime simplifié : le micro-foncier.
Aucune déclaration spécifique n’est à remplir, il vous suffit simplement de reporter le montant brut des revenus fonciers sur votre déclaration de revenus n°2042. Les services fiscaux appliqueront alors automatiquement un abattement légal de 30%, destiné à couvrir l’ensemble des charges supportées dans l’année. Exception faite des logements bénéficiant d’avantages fiscaux particuliers.
L’imposition au réel
Le régime d’imposition au réel est applicable si vos revenus sont supérieurs à 15 000 euros, ou bien sur option (attention, vous êtes alors engagé sur ce régime pour une durée de 3 ans, l’inscription est à faire avant le 1er février).
L’intérêt de ce régime est que vous pouvez alors déduire toutes les charges que vous supportez pendant l’année : intérêt d’emprunt, assurances, honoraires, impôts fonciers et travaux d’entretien). Il est intéressant si ces frais représentent plus de 30% de l’abattement du micro-foncier.
Les revenus sont à déclarer sur les formulaires 2044 ou 2044S selon le type de biens (avec ou sans dispositif fiscal particulier).
Déclarer ses revenus locatifs pour une location meublée
La location meublée consiste à mettre en location un bien à usage d’habitation en le garnissant de meubles. Le statut de loueur en meublé est avantageux car moins taxé que les locations non meublées.
Le régime micro-bic
Considéré par le fisc comme une activité commerciale, les revenus de la location meublée sont imposés comme des revenus commerciaux et non comme des revenus fonciers.
Le régime micro-bic s’applique lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 70 000 euros.
L’administration fiscale appliquera alors automatiquement un abattement forfaitaire de 50% ou 70% selon si les loyers perçus concernant un gîte rural, un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes.
Si le bien n’a été loué qu’une partie de l’année, alors le bailleur calcule ses revenus au prorata temporis de l’occupation du bien.
Le régime réel
Applicable lorsque les recettes dépassent 32 900 (loyers et charges comprises). Le bailleur déclare alors son loyer et déduit ensuite le montant réel de ses charges, ce qui permet de déduire directement l’amortissement du bien.
Le montant du résultat de votre déclaration 3031 est à reporter sur la déclaration 2042-C pro.
Il est parfois judicieux de faire appel à un expert -comptable pour déclarer ses revenus locatifs, surtout pour un propriétaire non-averti. Le comptable vous garantit l’exactitude des informations transmises à l’administration et assurent le suivi des obligations qui vous incombe.
