Immobilier : déléguer la gestion locative à un professionnel
Gérer de l’immobilier locatif, c’est un métier ! Lois complexes, locataires exigeants, loyers impayés, fiscalité complexe…. Autant de raisons de déléguer tous ces problèmes à un professionnel. Mais le service n’est pas gratuit.
Lorsqu’on réalise un placement immobilier dans le neuf, les promoteurs proposent en option des solutions « clef en main » destinées à faciliter la gestion locative. Selon les opérateurs, cette activité est réalisée par une de leur filiale ou fait l’objet d’un accord avec un professionnel local. Mieux vaut que ce dernier ne soit pas trop éloigné du bien à gérer pour se déplacer facilement en cas de besoin.
Pourquoi s’en remettre aux services d’un professionnel alors que l’on peut gérer en solo ? Les raisons de choisir le premier scénario sont nombreuses. « Dans ce genre d’opération, le souci numéro un de l’investisseur est de sécuriser son rendement. S’en remettre à un spécialiste est un gage de tranquillité « , affirme Frédéric Verdavaine, directeur général délégué de Nexity Services Immobiliers aux particuliers. Outre le fait qu’il faut y consacrer du temps, cet exercice exige des compétences techniques, juridiques et fiscales. Pour gérer sans faux pas, il est nécessaire de respecter et de suivre une réglementation complexe et en évolution permanente. Gérer un bien loué ne se limite pas au seul encaissement des loyers. Il faut aussi procéder à la recherche du locataire (annonce, visites, réception des dossiers, choix), rédiger le bail et organiser l’état des lieux d’entrée. Ensuite, la gestion quotidienne nécessite d’être réactif en cas de soucis ou de réparations d’urgence, de faire la part entre les charges récupérables et celles qui ne le sont pas. Il faut aussi connaître les règles plutôt complexes de réévaluation des loyers tout en respectant, si besoin, les plafonds de loyer et de ressources en vigueur dans le dispositif Pinel.
Trouver un locataire
Dans le neuf, l’entrée rapide du premier locataire dans les lieux est cruciale car c’est à ce moment là que le bien acheté deux ans plutôt génère enfin du rendement. En Pinel, le bail doit être signé dans les 12 mois suivants la date d’achèvement de l’immeuble sous peine de perte de l’avantage fiscal. Parfois dans un nouveau quartier, « on peut avoir du mal à trouver un premier occupant notamment lorsque plusieurs appartements neufs récemment livrés sont à louer au même moment dans le même immeuble ou secteur. Il faut anticiper la recherche du locataire « , reconnaît Luc Miegeville, directeur Métiers chez Foncia.
C’est pour toutes ces raisons que de plus en plus d’investisseurs confient un mandat de gestion et délèguent ces obligations. Ce contrat doit toujours préciser le contenu de la mission, sa durée et le montant de la rémunération. Néanmoins, le mandat de gestion est à géométrie variable. Il est possible de faire appel au professionnel pour des tâches ponctuelles comme la recherche d’un locataire, la réalisation de la quittance ou l’établissement d’un congé. Il est aussi possible de lui confier la totalité de la gestion locative. Cela intègre par exemple une aide à la déclaration des revenus fonciers. « Nous pouvons aussi nous occuper de la livraison du logement et du suivi de la levée des réserves pour le compte du bailleur. On peut aussi effectuer la première connexion du logement (abonnement électricité, gaz,….), « , indique Luc Miegeville.
Combien çà coûte ?
Selon les formules, les services partiels ou complets de gestion sont facturés entre 6 et 10 % du loyer annuel charges comprises, plus la garantie contre les risques locatifs (2,5 à 3 %). Ces tarifs étant libres, il est nécessaire de comparer les prix et les prestations de différents cabinets avant de choisir. Cette dépense écorne certes le rendement, mais c’est le prix à payer pour ne s’occuper de rien. Il ne faut pas oublier que les honoraires de gestion locative facturés par un professionnel sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Selon la loi ALUR, tout propriétaire qui fait appel à un intermédiaire doit prendre en charge une bonne partie des honoraires de location. Seules quatre prestations sont partagées entre les deux parties (bailleur et locataire) avec un plafonnement des frais pour le locataire (8, 10 ou 12 EUR/m2 de surface habitable selon la localisation). Ces frais concernent l’organisation de la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux.
