LOYER – Comment éviter les impayés ?

Pour tout propriétaire bailleur, les loyers impayés sont une hantise et il est primordial de les éviter. Pour anticiper ce risque, il est important de vérifier plusieurs informations en amont du choix d’un candidat et de la signature d’un contrat. Découvrez les bonnes pratiques à connaître pour éviter au maximum la menace de l’impayé. 👇

 

1) Vérifier la solvabilité du locataire 

Le premier point à vérifier lorsque vous souhaitez trouver un locataire, c’est sa solvabilité. Il est important que le locataire présente une situation financière stable afin de pouvoir s’acquitter de son loyer chaque mois. 

Généralement, il est attendu d’un locataire des revenus trois fois supérieur au loyer afin d’éviter les impayés. En pratique, certains bailleurs se montrent plus arrangeant et donc moins exigeant sur le taux de solvabilité. Cela s’explique par le fait qu’un candidat avec peu de dépenses doit être capable de payer son loyer, ce qui ne serait pas le cas d’un candidat avec des revenus élevés, mais beaucoup de dépenses à assumer.

 

2) Utiliser les garanties dont vous pouvez disposer 

Faire appel à des garants 

Le garant est une personne qui se porte caution en cas d’impayés du locataire en place. Bien souvent, la caution suffit souvent à garantir le paiement des loyers. Cependant, il est important que la personne qui s’engage soit elle-même solvable. Demandez lui les mêmes renseignements qu’au candidat locataire, vous pourrez alors vérifier. 

Exigez la mise en place d’une caution “solidaire” plutôt qu’une caution “simple”. En cas d’impayés, la caution solidaire vous permet de réclamer la totalité des sommes que vous doit le locataire, ce qui n’est pas le cas de la caution simple, qui vous oblige à poursuivre le locataire avant de vous retourner contre la caution.

Il existe également une caution “bancaire”, qui permet à votre banque de se porter garant pour le locataire. Souvent mise en place pour les étrangers n’ayant pas de garants physiques en France, il s’agit de bloquer 6 mois ou 1 an de loyer sur un compte bancaire bloqué.

 

Utiliser la garantie VISALE 

VISALE, c’est la garantie des contrats précaires ou en période d’essai de CDI. Mis en place par Action Logement, visale est là pour se porter garant pour le locataire et qui règle le loyer et les charges au bailleur. Si cela arrive, le locataire doit rembourser sa dette auprès d’Action Logement.

Les loyers sont garantis durant l’intégralité du bail mais dans la limite de 36 mois d’impayés. Le montant du loyer ne doit pas dépasser 1300 € en région, et 1500 € pour l’Ile-de-France. Cette garantie est 100 % gratuite aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Avec Visale, le locataire n’a donc pas à présenter de garant physique au propriétaire.
Souscrire à une assurance loyer impayés

Souscrite auprès de votre compagnie d’assurance ou dans votre banque, la GLI (garantie loyers impayés) vous offre des garanties très importantes : remboursement des loyers et charges impayés et des dégradations, prise en charge de la procédure et des frais de contentieux.

Faites attention, car pour s’assurer il faut sélectionner un candidat locataire solvable et présentant peu de risques.

L’assurance contre les loyers impayés peut donc être souscrite même si le locataire est en CDD, dès lors que lorsque la durée restante de son contrat de travail, au jour de l’adhésion, est d’au moins 8 mois. Si le locataire est étudiant ou apprenti, il doit fournir une caution solidaire d’un tiers.

Les tarifs sont variables d’une compagnie à une autre, mais le plus souvent ils sont de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges. 

 

3) Instaurer une relation de confiance avec votre locataire 

Et si la relation de confiance avec son locataire était la nouvelle garantie ? 

Dès le début, il est important de privilégier une relation de confiance avec le futur locataire. C’est un très bon moyen pour lui permettre de communiquer avec vous en cas de difficultés de paiement.

Si une situation de difficulté de paiement vous arrive , vous pourrez échanger ensemble des solutions à mettre en place, soit un un report du paiement soit un étalement des sommes.

 

4) Confier sa gestion locative à un professionnel 

Avoir recours à la gestion locative est un très bon moyen de gagner beaucoup de temps tout en pouvant compter sur les connaissances d’un professionnel pour avoir la certitude que votre logement est aux normes et peut être loué en l’état. 

Un professionnel saura répondre à vos questions et vous guider si vous devez prévoir des travaux ou des aménagements spécifiques. 

Il saura également vous accompagner dans la réalisation des diagnostics obligatoires qui doivent être présents dans votre bail : 

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
• Le cas échéant, un constat de risque d’exposition au plomb
• Et un état des risques naturels et technologiques (inondation, séismes, contamination chimique, etc)

Le professionnel conviendra avec vous du prix de votre bien à mettre en location et se chargera de la rédaction de l’annonce. 

Il est également la personne en charge de l’organisation des visites, de la rédaction du bail et de l’état des lieux d’entrée. 

En conclusion, le professionnel aura probablement l’oeil sur des éléments qui pourraient vous échapper et vous éviter de vous retrouver dans une situation de loyers impayés.