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ORCOD : un nouvel outil pour aider les copropriétés dégradées

La loi Alur a mis en place de nouveaux outils pour les copropriétés fragilisées incapables de maintenir les immeubles en bon état. Face à l’essor du phénomène, l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées ( ORCOD-IN) devrait rendre l’intervention plus efficace.

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La France compte plus de 670.000 copropriétés soit plus de 7 millions de logements (selon les chiffres de l’Anah en 2009), qui pour la plupart vivent sans souci, chacun payant ses charges au syndic (privé ou bénévole).

Toutefois, selon des estimations Anah-DGALN, environ 15% de ces copropriétés, soit environ 1 million de logements, présentent des signes de fragilité, notamment une vétusté des immeubles ou la paupérisation de ses occupants.

Parmi ces copropriétés fragiles, certaines d’entre elles connaissent des difficultés liées à de multiples facteurs qui se cumulent souvent :

  • une mauvaise gestion financière et patrimoniale,
  • une dévalorisation de l’immeuble et du quartier qui entraînent le départ des propriétaires les plus solvables. Ceux-ci vendent leur bien aux premières difficultés à des personnes souvent moins à l’aise, qui auront elles-mêmes des soucis pour payer les charges ;
  • des problèmes de qualité du bâti : par exemple un immeuble mal isolé générant des charges de chauffage collectif importantes, ou un défaut de construction entraînant une dégradation forte qui conduit à des travaux coûteux de mise en sécurité ;
  • la faiblesse des ressources des copropriétaires occupants qui sont dans l’incapacité d’investir plus dans la copropriété pour diverses raisons : chômage, emprunt à rembourser ;
  • une présence massive de marchands de sommeil dans les immeubles qui, volontairement, ne payent pas leurs charges.

Ces difficultés se traduisent le plus souvent par une incapacité de la copropriété à payer les factures qui lui incombent pour l’entretien ou la rénovation de l’immeuble qui se traduisent en charges pour les copropriétaires, et plus grave, par une incapacité à maintenir l’immeuble en bon état.

Une fois engagée dans cette spirale négative, les conditions de vie dans la copropriété deviennent vite très difficiles : parties communes mal entretenues créant un danger pour les occupants, ascenseurs en panne et mal sécurisés ou coupure de chauffage en plein hiver. C’est dans cette situation inextricable que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois en Seine-Saint-Denis, se sont trouvées piégées.

Intervenir dans ce type de dossier est très compliqué et coûteux pour les autorités publiques, mais inévitable car bien que la gestion d’une copropriété relève de la sphère privée, une dégradation forte de ces immeubles génèrent des problèmes de sécurité et de salubrité majeurs.

L’Etat mobilise des outils exceptionnels en lançant la première Opération de requalification des copropriétés dégradées sur le quartier du Bas Clichy d’intérêt national, mise en place par un décret le 28 janvier 2015. L’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France est l’opérateur désigné pour réaliser cette opération.

Le chantier mobilise notamment les services de l’Etat, la Région Ile-de-France, le Conseil Général de la Seine Saint-Denis, l’agglomération de Clichy-Montfermeil, la Ville de Clichy sous-Bois, la Caisse des Dépôts et Consignations, l’ANAH, l’AFTRP et l’ANRU. Le rôle de l’EPF Ile-de-France consiste à piloter cette opération, c’est-à-dire à acquérir une partie des logements, à assurer le portage tout au long de la définition du nouveau projet urbain avec les collectivités locales et à mettre en place avec l’appui des services de l’Etat, l’accompagnement social nécessaire au cours des prochaines années.

Source : www.territoires.gouv.fr et www.mon-immeuble.com