actu 28

Restitution du dépôt de garantie et loi Alur

Tant en location nue que meublée, la loi Alur est venue fixer de nouvelles « règles du jeu » concernant les modalités de restitution du dépôt de garantie (DG) à un locataire, à la suite de son état des lieux de sortie. Que faut-il en savoir ?

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Règles du jeu « Alur » : les principes

Pour le DG à restituer… La loi Alur du 24.03.2014 a retouché l’article 22 de la loi du 06.07.1989, qui fixe les modalités de restitution du DG au locataire, à sa sortie. Le texte ainsi modifié s’applique pour un bail d’habitation (location nue) mais aussi, désormais, pour la location en meublé d’un logement occupé à titre de résidence principale (LOI DE 1989, NOUVEL ART. 25-3) .

Ou ce qu’il en reste… Outre d’éventuels impayés, un bailleur peut déduire du DG des frais de remise en état du logement, pour des dégradations imputables au locataire. Il faut pouvoir justifier de ces frais, mais des devis peuvent suffire…

Un délai à respecter… Le (solde du) DG doit en principe être rendu à un locataire sous deux mois à compter de sa restitution des clés au bailleur (ou son mandataire). Ce délai est toutefois ramené à un mois si son état des lieux de sortie est « conforme » (sic) à son état des lieux d’entrée. Mais uniquement s’il est « conforme » !

Pour éviter des ennuis… À défaut de restitution du (solde du) DG dans le délai imparti, un locataire peut réclamer en sus, à titre de réparation, « une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal [hors charges], pour chaque période mensuelle commencée en retard » . Notez qu’un bailleur peut s’y opposer si l’intéressé n’a pas fourni sa nouvelle adresse lors de la restitution de ses clefs.

Conseil. Si le logement a été vendu en cours de location, il revient au nouveau propriétaire de restituer le (solde du) DG dans le délai imparti.

Règles du jeu « Alur » : la particularité

Une « avancée » côté bailleur… Lorsqu’un logement est situé dans un immeuble collectif (mono/copropriété), et sous réserve de procéder à un « arrêté des comptes provisoire », la loi Alur a autorisé un bailleur à conserver (au besoin) une partie du montant du DG à titre de provision, en attendant l’arrêté annuel des comptes.

…qui a des limites ! Le montant de la provision ainsi conservée ne peut dépasser 20 % du montant du DG, et doit pouvoir être justifié. En tout état de cause, la régularisation définitive et la restitution du solde (éventuel) du DG est à effectuer dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble concerné.

Règles du jeu « Alur » : la portée

Au-delà des textes… À s’en tenir à la lettre du dispositif transitoire prévu par la loi Alur, les nouvelles règles sur le DG s’appliquent (uniquement) pour un bail/contrat à venir, ou signé depuis le 27.03.2015. Pour un bail/contrat en cours à cette date (et non renouvelé), le régime du DG antérieur à la loi Alur est censé s’appliquer (cf. notice).

En attendant la réforme… Comme nous l’avons annoncé, la prochaine loi « Macron » doit venir préciser les modalités d’application dans le temps de la loi Alur. À ce titre, le texte tel que voté par le Sénat le 12.05.2015 prévoit une application de l’article 22 « version Alur » à tous les baux/contrats en cours (à parution de la loi Macron).

La discussion est permise… Au vu de l’avis de la Cour de cassation du 16.02.2015, et d’une nouvelle note publiée par ses soins le 15.05.2015 à ce sujet, il pourrait être soutenu que les nouvelles règles sur le DG s’appliquent pour tout bail/contrat, quelle que soit la date de sa signature.

Source : http://lite.indicator.fr/