Comment réaliser des travaux dans la copropriété ?

Parler des travaux dans la copropriété pourrait relever du poncif. Pourtant, les difficultés liées à la prise de décision de l’assemblée générale concernant les travaux sont pléthoriques. Ce domaine tend en effet à faire intervenir tous les acteurs : le syndic comme le syndicat de copropriété, et nécessite selon les types de travaux à effectuer, des conditions de majorité de voix spécifiques. La loi distingue selon les types de travaux, de ceux qui ne sont que relatifs à l’entretien de l’immeuble à ceux qui portent sur sa rénovation.

Le syndic doit maintenir l’immeuble en bon état. Au titre de cette mission, il peut donc prendre de lui-même l’initiative de certaines réparations. Pour des travaux minimes, il peut ainsi se passer de l’aval des copropriétaires. Avec cette limite, toutefois, que le syndic est obligé d’en référer au conseil syndical au-delà d’un certain montant voté par les copropriétaires en assemblée générale. Une règle instaurée par l’article 21 de la loi de 1965. Les travaux d’entretien plus importants, de même que ceux dits d’amélioration, par exemple, doivent alors être votés par l’assemblée générale.

Les travaux d’entretien

De quels ouvrages parle-t-on ? Il est fait référence ici des travaux indispensables. Leur liste n’est pas exhaustive, il peut s’agir notamment de la peinture de la cage d’escalier ou de l’installation d’une main courante dans l’escalier, d’une canalisation, voire de la réfection d’étanchéité d’une terrasse. De même, d’autres hypothèses plus particulières entrent sous ce vocable. Tel est le cas, par exemple, de l’installation du téléphone dans la conciergerie ou encore du rebouchage d’une trémie (une décision de la Cour d’appel de Paris du 24 janvier 2008).

Quelle majorité de copropriétaires ?
Ce type de travaux relève de la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ». C’est-à-dire, en millièmes représentés à l’AG, que le plus grand nombre de « pour » l’emporte. Les travaux d’accessibilité aux copropriétaires handicapés ou à mobilité réduite relèvent d’après l’article 24, alinéa 2. Tous types de handicaps sont concernés, mais lors d’une mobilité réduite, la loi entend un mal permanent.

Un cas limites doit être mentionné : le ravalement de l’immeuble. Il peut être décidé à la majorité simple « lorsqu’il est indispensable en raison de l’état défectueux des façades », a décidé la Cour de cassation le 18 novembre 1997. Dans cette hypothèse, il relèvera de l’article 24, et ce « quel que soit son coût », vient préciser un arrêt de la Cour d’appel de Paris 15 novembre 2001. En revanche, si ce même ravalement est prescrit par l’autorité administrative, les conditions de sa prise de décision relèvent de la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 (par exemple, une mise aux normes).

A savoir : Les hypothèses mixtes existent, lorsque les travaux sont à la fois des réparations et des améliorations. Ici, « les tribunaux tranchent au cas par cas » pour savoir de quel régime ils relèvent, est-il indiqué dans l’ouvrage « L’assemblée générale de copropriété », publié aux éditions Le Particulier.

Les travaux d’amélioration
Les travaux comportant « transformation, addition ou amélioration » de l’immeuble sont concernés. La règle veut que tous les travaux qui ne soient pas rendus nécessaires relèvent de l’ « amélioration ». En pratique, ils visent à apporter plus de confort à la copropriété. L’hypothèse la plus fréquente est l’ajout d’un ascenseur dans l’immeuble. Mais on peut aussi citer la suppression du chauffage collectif pour un chauffage individuel, ou encore le remplacement d’un type de chauffage (charbon) par du gaz ou du fioul.

Une double majorité
Ils nécessitent la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965. C’est-à-dire la majorité des membres de la copropriété, représentant au moins les deux tiers de leur ensemble. La plus difficile à obtenir (cette majorité se calculant ainsi : si les quotes-parts des copropriétaires sont exprimées en millièmes, il faudra atteindre 667 millièmes).

Sont toutefois exclus de cette disposition les travaux que la loi rend obligatoires, comme la pose d’une canalisation ou la suppression d’un vide-ordure pour une mise en conformité avec les règles d’hygiène et de salubrité. Dans ces cas, les travaux doivent être décidés à la majorité de tous les copropriétaires, règle issue de l’article 25 (en millièmes, elle ne sera atteinte qu’avec l’obtention de 501 millièmes).

A savoir : Certains travaux d’amélioration sont soumis à des dispositions spéciales, comme ceux mentionnés à l’article 25-O de la loi de 1965. Il a été mis en place après la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, selon l’ouvrage précité. Il y est question de l’installation de compteurs d’énergie thermique et des répartiteurs de frais de chauffage. Ces aménagements sont également soumis à la majorité absolue.

Source : http://www.lavieimmo.com/