Gérer soi-même ou faire gérer ?
Que ce soit pour éviter de payer des frais supplémentaires après avoir réalisé un investissement locatif ou simplement pour le plaisir de veiller personnellement sur leur acquisition, bon nombre de propriétaires préfèrent gérer eux-mêmes leur bien. Cependant, gérer soi-même son bien peut souvent nécessiter certaines compétences et une forte disponibilité. C’est la raison pour laquelle d’autres propriétaires optent pour la délégation de la gestion de leur bien. Découvrez ici tous les avantages et inconvénients de chacun de ces modes de gestion.
- Que signifie gérer un investissement locatif ?
- Gérer soi-même son bien : un vrai métier
- Faire gérer son bien par une société spécialisée
Que signifie gérer un investissement locatif ?
Gérer un investissement locatif, c’est accomplir toutes les démarches nécessaires au bon déroulement de la location une fois que le locataire a intégré les lieux. De manière détaillée, le bailleur ou le professionnel qui gère l’investissement locatif devra réaliser un certain nombre de tâches à savoir :
- Percevoir les loyers et les charges ;
- Effectuer les déclarations fiscales des revenus ;
- Procéder annuellement à la régularisation du loyer et des charges ;
- Envoyer mensuellement les quittances de loyer au locataire ;
- Prendre en charge les diverses réparations du logement ;
- Gérer les potentiels sinistres qui ne seraient pas couverts par l’assurance habitation du locataire ;
- Effectuer toutes les procédures nécessaires à la relance ou au recouvrement des impayés du locataire.
Au vu de toutes ces tâches liées à la gestion d’un investissement locatif, le propriétaire peut décider de gérer lui-même son bien ou de laisser cette gestion à une société spécialisée en la matière.
Gérer soi-même son bien : un vrai métier
Il est indéniable que gérer soi-même son bien permet de garder le contrôle sur toutes les décisions à prendre liées au bon fonctionnement de la location. Toutefois, cela peut s’avérer être un métier à temps partiel qui nécessite qu’on y consacre énormément de temps. Ainsi, pour le bon déroulement de la gestion locative, le propriétaire doit être sûr de répondre à un certain nombre de critères à savoir :
- La patience face aux formalités administratives :
Les propriétaires ayant une phobie administrative devraient d’emblée penser à faire gérer leur bien. Entre le bail, l’état des lieux, le diagnostic de performance énergétique, l’expertise obligatoire de la surface habitable, les quittances de loyers, le calcul de la part des charges récupérables, etc., la paperasse liée à la gestion d’un investissement immobilier n’en finit jamais. Ces tâches administratives peuvent très vite épuiser ou créer de l’anxiété. Autant mieux s’assurer de pouvoir les supporter dès le départ avant de se lancer.
- La disponibilité
Gérer soi-même son bien immobilier est considéré comme un métier à temps partiel, en ce sens que cela peut nécessiter beaucoup de temps. Bien que la gestion en elle-même ne prenne que 2h30 environ par mois, un incident peut survenir à tout moment et il faut être prompt à réagir. Entre le travail à temps plein, la famille et autres activités, il peut arriver que le propriétaire soit coincé et ne puisse pas intervenir rapidement.
- Les connaissances juridiques
Maîtriser les textes de loi et certaines règles complexes de gestion est un atout certain pour le propriétaire dans le cas où des litiges surviennent avec le locataire.
Ces critères constituent un bon profil pour le propriétaire qui veut gérer lui-même son bien. Au-delà de tout cela, gérer soi-même son bien a quelques avantages :
- Les coûts de gestion sont maîtrisés et inférieurs à ceux des société de gestion ;
- Le propriétaire prend seul les décisions de gestion ;
- Une relation directe est entretenue entre le propriétaire et le locataire ;
- Il existe aujourd’hui des solutions en ligne permettant aux propriétaires de gérer simplement et efficacement leurs biens.
Bien que gérer soi-même son bien peut permettre au propriétaire d’augmenter de 20 à 30 % son rendement locatif, cela demeure tout de même un travail ardu qui demande du temps et des connaissances juridiques. Le propriétaire doit connaître la réglementation qui s’applique à son bien, maîtriser tous les calculs (montant du dépôt de garantie, des charges, etc.), effectuer les réparations, gérer les impayés ou autres conflits qui pourraient survenir. Ces multiples tâches administratives et de gestion peuvent très vite s’avérer lourdes à supporter, raison pour laquelle certains propriétaires finissent par faire appel à des sociétés de gestion locative.
Faire gérer son bien par une société spécialisée
Afin de gagner du temps et d’éviter d’être perpétuellement sous le coup du stress, certains propriétaires préfèrent passer par une société spécialisée pour la gestion de leur bien immobilier. Cependant, il est important pour le propriétaire de déterminer au préalable à qui il aimerait confier cette gestion : agence immobilière ? Notaire ? Administrateur ? Répondre à cette question est primordial car cela revient à réfléchir sur des modalités telles que la fixation du prix du mandat, la négociation des prix, la délégation de tout ou partie des tâches, la négociation des honoraires, etc.
Une fois le choix du gestionnaire fait et les modalités du mandat de gestion clarifiées, le propriétaire pourra bénéficier des avantages de ce mode de gestion, à savoir le gain de temps et le manque de pression ou stress. De plus, le gestionnaire du bien peut accomplir d’autres démarches allant au-delà de la gestion locative. Il s’agit par exemple :
- De représenter le propriétaire lors des assemblées générales de copropriété ;
- Faciliter les déclarations fiscales du propriétaire en préparant et en fournissant tous les documents nécessaires ;
- De la mise en location du bien et de la recherche de locataires ;
- De s’occuper des charges, impôts et autres taxes liées au bien mis en location.
Le propriétaire doit veiller à ce que le gestionnaire de son bien soit habilité à accomplir cette prestation. En ce qui concerne les agences par exemple, ces dernières doivent être détentrices d’une carte professionnelle sur laquelle est apposée la mention « gestion immobilière ». Toutefois, faire gérer son investissement immobilier est réservé aux propriétaires qui n’ont réellement pas de temps à y consacrer ou qui n’ont pas peur de voir la rentabilité de leur bien affectée. En effet, confier la gestion de son bien immobilier a un coût qui peut souvent s’avérer très élevé. Entre la rémunération à la signature du contrat de location, les honoraires de gestion (qui peuvent aller jusqu’à 10 % du loyer), le locataire peut rapidement voir son rendement locatif baisser. Comme autres inconvénients, l’on peut citer :
- La perte de contrôle sur les prises de décisions ;
- Le manque de transparence et la piètre qualité de service de certains gestionnaires ;
- Le renoncement des locataires face aux honoraires souvent très élevés des agences ;
- Des coûts cachés et une surfacturation en cas de travaux.
Gérer soi-même son bien ou le faire gérer ? Le choix libre est laissé à chaque propriétaire qui doit néanmoins s’assurer d’avoir le bon profil et se sentir capable d’assumer la tâche. Dans le doute, il est préférable de le faire gérer par un gestionnaire habilité.