Le marché des studios à Paris : un marché florissant
Situation géographique stratégique, fort dynamisme économique et richesse culturelle sont autant d’éléments qui font de la capitale un lieu de choix dans lequel investir dans la pierre. Le prix des appartements a d’ailleurs fait un bond de plus de 50 % en dix ans. En effet, en 2019 le mètre carré atteint en moyenne 10.000 euros. Investir dans des petites surfaces à Paris est souvent synonyme de rentabilité élevée. Concrètement le montant du loyer par mètre carré est plus élevé pour une petite surface que pour un grand appartement, à prestation égale.
Et malgré des tarifs parfois vertigineux, les biens à faible superficie se vendent très facilement et sont très prisés par les investisseurs.
Une rentabilité locative supérieure dans les petites surfaces
Investir dans une petite surface et notamment dans un studio serait la meilleure option en terme de rentabilité locative et en particulier à Paris. En premier, on peut citer les loyers élevés qui permettent de conserver une rentabilité locative des plus correctes malgré un mètre carré très cher.
De plus, à Paris, la demande locative est toujours très forte. Entre les étudiants ou encore, les jeunes actifs, nombreux sont ceux qui cherchent à louer dans la capitale française. En choisissant d’y faire un investissement locatif, on est donc certain de trouver un ou plusieurs locataires d’autant plus que l’offre est nettement inférieure à la demande. En outre, la valorisation des biens à Paris est quasiment assurée, une autre bonne raison d’y faire un investissement locatif.
Optimiser son investissement locatif à Paris
Les quartiers à privilégier
Le 9ème arrondissement de Paris situé près de l’hyper centre de la capitale est l’un des quartiers les plus animés au coeur de la rive droite. Les sont quartiers très résidentiels mais possèdent des rues commerçantes. Il y aura donc tout pour attirer votre locataire et le faire séjourner très longtemps. Les prix du 9ème arrondissement, autour de 8 369 € /m²* en font un excellent choix, très sécuritaire. Les 10e, 2e et 3e arrondissements sont également des quartiers rentables. Enfin, évoquons les quartiers de la Rive droite (17e, 18e et 19e arrondissements) qui sont en cours de rénovation et quelque peu décentrés. En somme, le quartier de la Porte de Clichy (XVIIe arrondissement) concentre les biens les plus rentables.
Evaluer les travaux à réaliser
Avant d’acheter votre futur investissement locatif, il est important d’évaluer les travaux. Quelques rafraîchissements seront certainement à prévoir avant de pouvoir mettre votre bien à la location. Mais il est surtout primordial de vérifier les travaux en relation avec la copropriété comme le ravalement d’une façade ou encore la rénovation de la cage d’escalier, pour ainsi éviter les mauvaises surprises financières.
L’avantage des petites surfaces et particulièrement des studios est que les travaux sont généralement rapides et au final peu coûteux au vue de la surface réduite.
Vous pouvez aussi examiner le dossier de diagnostic technique qui contient les diagnostics relatifs à la surface, au plomb, à l’amiante mais aussi à la performance énergétique. Les travaux permettent aussi de rehausser l’attrait de l’appartement pour le locataire : ravalement de façade ou pose d’un digicode sont par exemple des travaux coûteux mais qui revalorisent sensiblement le bien.
Studios meublés : des avantages fiscaux
Les studios meublés, très prisés des étudiants, offrent également des avantages fiscaux non négligeables.
La location meublée pour un non professionnel (statut LMNP) offre l’avantage d’un cadre juridique souple. En effet, quand la durée normale d’un bail de location est de 3 ans pour un appartement nu, il est seulement de 9 mois à 1 an pour un meublé. Vos loyers sont imposés dans la catégorie BIC, bénéfices industriels et commerciaux, et non dans vos revenus fonciers.
Le régime du micro-BIC est applicable, jusqu’à 32 900€ annuels, avec des obligations déclaratives allégées. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50% au titre des frais. Le micro-BIC convient à ceux dont les charges n’excèdent pas 50% des recettes.
Des conditions particulières pour mettre en location un studio meublé
La location d’un studio meublé est très réglementée. En effet, le bail meublé est régi par quelques règles particulières : si vous louez à un étudiant, la durée limitée est de 9 mois jusqu’à 1 an.
Par ailleurs, le studio doit disposer d’une liste de meubles bien précise d’après la loi Alur, à savoir: une literie comprenant une couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation, des ustensiles de cuisine, une table et sièges, des luminaires, des espaces de rangement… Si vous préférez la stabilité, optez pour la location vide.
Pour en savoir plus sur la liste obligatoire : Liste obligatoire des meubles à avoir dans une location meublée
Une forte demande et des tarifs en hausse
Malgré leur forte rentabilité, les studios bénéficient cependant d’un prix élevé à l’achat et peuvent ainsi s’avérer être plus chers proportionnellement que des 5 pièces. La raison ? Plus la superficie est petite et plus le prix au mètre carré est élevé mais les biens immobiliers de faible superficie sont littéralement pris d’assaut par les investisseurs et deviennent des surfaces gagnantes. Les prix de ces petites surfaces ont grimpé en moyenne de plus de 6%.
Un fossé de plus en plus profond entre Paris et les grandes métropoles
Le fossé entre Paris et le reste de la France est devenu un gouffre. Pour une vingtaine de mètres carrés, le prix des studios démarrent à 60/80.000 € dans les grandes métropoles régionales. A Paris, pour une superficie identique, il faut compter en moyenne 160.000 €.
Côté arrondissements, en prix de départ dans les arrondissements de l’est, tandis que dans des secteurs comme le XIVe, le XVe ou le XVIe, les prix débutent à 180.000 €. Sur les adresses les plus recherchées de la capitale, un studio peut dépasser les 300.000 € par exemple dans le IVème arrondissement ou bien dans le XIVème.
Pour l’instant le marché tient grâce à des taux d’intérêt très bas, qui amortissent en partie la hausse des prix. Pour se loger les acheteurs empruntent sur des durées de plus en plus longues. De 20 à 25 ans s’agissant des jeunes ménages. Un endettement qu’ils portent parfois jusqu’à la retraite.
Pour en savoir plus : La location meublée : marché porteur en 2019
