Tout savoir sur les charges de copropriété

Le bon fonctionnement d’une copropriété passe par l’implication de tous les copropriétaires dans le paiement des charges de copropriété y afférentes. Qu’est-ce qu’une charge de copropriété ? Quelles sont les différentes catégories de charges de copropriété que l’on rencontre ? Comment sont-elles réparties ? Suivez ce guide pour avoir les réponses à toutes ces questions.

Sommaire

1. Les charges de copropriété : définition
2. Les catégories de charges de copropriété
3. Répartition des charges de copropriété
4. Charges de copropriété : modalités de vote et de paiement
5. Contestation de la répartition des charges de copropriété

 

Les charges de copropriété : définition

Les charges de copropriété sont un ensemble de dépenses faites par les copropriétaires d’un immeuble, dans le but d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété. Il s’agit de sommes versées par les copropriétaires, chacun selon sa quote-part, dans le but d’assumer les frais liés à l’administration, au fonctionnement, à la conservation et à la gestion des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Dans le cadre d’une location, ces charges sont à la charge du locataire et donc, sont comprises dans le prix de son loyer : on parle dans ce cas de loyer charges comprises. Le calcul des charges de copropriété étant très souvent source de litiges, il est important de connaître non seulement la nature des charges de copropriété, mais aussi leurs formules de répartition.

 

Les catégories de charges de copropriété

L’on rencontre deux catégories de charges de copropriété : les charges générales ou courantes et les charges particulières ou spéciales.

 

Les charges générales

Il s’agit des charges liées à l’administration, à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

 

• Les charges liées à l’administration

Il s’agit des honoraires du syndic, des frais de tenue des assemblées générales, du salaire du gardien et des cotisations sociales, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, des contrats d’assurance.

• Les charges liées à la conservation

Elles font référence aux travaux de réparation ou de réfection du gros œuvre de l’immeuble. Il peut s’agir des travaux sur les gros murs, les façades, la toiture, les têtes de cheminée, les escaliers, les canalisations et réseaux, les halls d’entrée et les locaux communs.

• Les charges liées à l’entretien

Elles ont pour but de garder les parties communes de l’immeuble propres et en bon état. On peut citer : l’achat de produits ménagers, la signature de contrats avec des prestataires pour le maintien de la propreté, l’entretien des espaces verts, l’enlèvement des ordures ménagères, l’achat et l’entretien des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité, etc.

 

Tous les copropriétaires sont tenus de payer les charges générales, selon la quote-part qui leur est attribuée, même si ces charges n’ont aucune utilité directe pour leur lot de copropriété.

 

Les charges particulières

Les charges particulières sont relatives aux services collectifs et à l’entretien des équipements communs de la copropriété. Contrairement aux charges générales dont le paiement est obligatoire par chacun des copropriétaires, selon leur quote-part, les charges particulières, elles, sont réparties selon la possibilité pour les copropriétaires d’utiliser ou pas les équipements collectifs. Par exemple, les copropriétaires détenant des lots au rez-de-chaussée ne supporteront pas les frais liés à l’entretien de l’ascenseur, sauf si ce dernier dessert un sous-sol. Ainsi, les charges particulières comprennent :

• L’eau froide ;
• L’eau chaude collective ;
• Le chauffage central collectif ;
• Les charges d’ascenseur ;
• Le vide-ordures ;
• Les systèmes d’ouverture automatique des portes et interphones ;
• L’antenne collective ou le raccordement au réseau câblé de télévision.

 

Répartition des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont réparties selon les deux catégories sus-citées :

 

• Pour ce qui est des charges générales

Tous les copropriétaires sont tenus de participer à leur paiement, selon la valeur relative du lot de chacun. Cette valeur encore appelée tantièmes est indiquée dans le règlement de copropriété, pour chaque lot. Le calcul de ces tantièmes prend en compte la consistance, la situation et la superficie de chaque lot privatif.

 

• Pour ce qui est des charges particulières

Elles sont réparties selon la possibilité d’usage qui peut être faite d’un équipement donné, et non selon l’usage réel. Par exemple, un copropriétaire dont le lot est situé au 4^ème étage paiera obligatoirement les frais liés à l’entretien de l’ascenseur, même s’il préfère prendre l’escalier.

 

Le chauffage collectif par exemple est calculé selon la superficie du logement ou selon son volume. Les charges d’eau chaude collective quant à elles sont calculées soit selon les relevés de compteurs individuels s’il s’agit des frais en combustible ou en énergie, soit selon le potentiel théorique d’occupation de la surface du lot, s’il s’agit des dépenses d’entretien et de réparation de l’installation.

 

Charges de copropriété : modalités de vote et de paiement

Les dépenses courantes liées aux charges de copropriété sont prévues dans le budget prévisionnel voté chaque année par l’assemblée générale de copropriété. Lorsque des dépenses exceptionnelles non prévues dans le budget prévisionnel surviennent, les copropriétaires sont également invités à y contribuer. Soumises à un vote des copropriétaires au cas par cas, ces dépenses peuvent être des travaux d’amélioration ou des études techniques à réaliser.

 

• Les dépenses prévues dans le budget prévisionnel : elles sont financées par les provisions versées par les copropriétaires au syndic de copropriété. Les provisions sont réglées le 1^er jour de chaque trimestre, ou encore le 1^er jour de la période fixée par l’assemblée générale. Un avis indiquant le montant de la provision à payer est adressé à chaque copropriétaire par le syndic, ce, avant la date d’exigibilité.

 

• Les dépenses hors budget prévisionnel: les montants de ces dépenses exceptionnelles, ainsi que leurs dates d’exigibilité sont fixées lors du vote par l’assemblée générale. Aussi, le syndic de copropriété peut exiger le versement d’avances de trésorerie.

 

Les copropriétaires sont tenus au paiement des charges votées lors de l’assemblée générale. S’il arrive qu’un copropriétaire n’ait pas donné son accord pour la réalisation d’un travail d’amélioration, il peut échelonner le paiement de sa quote-part sur 10 ans. Pour ce faire, il lui suffit de notifier sa demande au syndic dans un délai de 2 mois, suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

 

Contestations de la répartition des charges de copropriété

Tout copropriétaire qui estime que la répartition des charges de copropriété a été mal établie ou doit être recalculée peut faire une demande soit devant l’assemblée générale, soit devant le tribunal, afin qu’une nouvelle répartition soit mise en vigueur.

 

• Le recours à l’assemblée générale nécessite l’unanimité chez tous les copropriétaires, afin que les charges définies par le règlement de copropriété soient modifiées. Cette demande de modification peut être due à l’affectation d’un lot, à l’agrandissement ou à la division d’un lot, à l’installation d’un nouveau service ou d’un nouvel équipement.

• Le recours au tribunal se fait par le copropriétaire qui estime que sa participation est supérieure à plus de 25 % à ce qu’elle devrait réellement être, ou par celui qui estime que la participation d’un autre copropriétaire est inférieure à plus de 25 % à ce qu’elle devrait être. Dans ces deux cas, la décision du juge n’est pas rétroactive, c’est-à-dire que le copropriétaire lésé ne peut guère prétendre à des dédommagements. La décision du juge prend effet dans l’avenir.

 

Le recours à la justice doit être engagé dans les 5 années qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les 2 ans qui suivent la 1^ère vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

 

 

 

Sources

https://copropriete.ooreka.fr/comprendre/charges-de-copropriete

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2590

https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/640-le-calcul-des-charges-de-copropriete