Actu 10

Encadrement des loyers : Publication du décret d’application

Institué par la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif d’encadrement des loyers à Paris dont le décret d’application est paru le 12 juin au Journal officiel prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail, ou lors d’un renouvellement, le loyer ne peut dépasser un loyer de référence fixé par arrêté, majoré de 20%.

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Dans les zones tendues, le législateur a entendu encadrer le niveau de fixation du loyer entre les parties lors de la conclusion du bail initial et à l’occasion de son renouvellement (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 tel que revu par la loi ALUR).

Pour favoriser l’accès au logement là où le marché locatif est particulièrement tendu, l’encadrement des loyers définit notamment un loyer maximum que les logements mis en location ne devront pas dépasser. Ce montant, exprimé en euros par mètre carré, est arrêté par le préfet pour chaque catégorie de logement sur la base des données produites par un observatoire local des loyers, majoré de 20%.

La loi prévoit la possibilité d’appliquer un complément de loyer aux logements présentant des qualités particulières de localisation ou de confort par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, publié au Journal officiel du 12 juin 2015,  a pour objet de définir les modalités d’application de ce dispositif d’encadrement des loyers. Il précise :

1. les caractéristiques à prendre en compte par le préfet pour fixer le loyer maximum de chaque catégorie de logement (par secteur géographique ayant les mêmes niveaux de loyers) :

  • le type de location (nue ou meublée) ;
  • le nombre de pièces ;
  • la période de construction.

2. les principes liés aux qualités particulières d’un logement pouvant justifier d’un complément de loyer, qui devront :

  • ne pas avoir été prises en compte dans la détermination, par l’observatoire, du loyer maximum correspondant au logement ;
  • être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • ne pas faire l’objet de charges payées par le locataire.

L’encadrement des loyers sera appliqué de manière progressive, au fur et à mesure de l’agrément des observatoires locaux des loyers sur les différents territoires concernés. A Paris, où l’observatoire est agréé depuis décembre 2014, il pourra entrer en vigueur le 1er août, après la publication de l’arrêté préfectoral. A Lille, l’observatoire agréé en mars 2015, doit à présent collecter les données nécessaires à la définition des différentes catégories de logement.

Selon les calculs de l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), il devrait bénéficier à un nouveau locataire sur cinq. Concrètement, il se traduirait par une baisse de loyer allant jusqu’à 50 € pour un tiers de ces bénéficiaires, de 50 à 100 € pour un autre tiers, et supérieure à 100 € pour le tiers restant. Selon les estimations de l’OLAP, dans ce dernier tiers, 10% des loyers les plus chers diminueraient de plus de 240 €.

Le Gouvernement poursuit l’application de la loi en donnant la priorité aux décrets en faveur du pouvoir d’achat des ménages et de l’amélioration des relations entre bailleurs, locataires et professionnels de l’immobilier. L’arrêté fixant les loyers de référence  à Paris sur la base de l’OLAP, n’a pas encore été publié. Paris est divisé en 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes, qui peuvent être consultés sur www.observatoire-des-loyers.fr.

L’encadrement des loyers sera effectif à Paris intra-muros à partir du 1er aout 2015. Sont concernés les nouveaux baux et les relocations.  Un arrêté préfectoral pris avant le 1er août 2015 donnera les loyers de référence par type de logement.  Les montants de ces loyers de référence seront très prochainement consultables sur internet, pour tout type de logement, et en fonction de leur localisation.

Source : Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l’annexe à l’article R.* 366-5 du code de la construction et de l’habitation(JORF n°0134 du 12 juin 2015 page 9713 – texte n° 30)