La clé de la réussite d’un placement locatif réside dans l’équilibre entre bonne rentabilité faciale et faible taux de vacance locative : à cet égard, les villes étudiantes représentent toujours une cible privilégiée pour les investisseurs. Malgré le contexte sanitaire et économique incertain, l’investissement locatif reste l’un des placements privilégiés des épargnants : cet investissement repose d’une part, sur l’espoir de réaliser une plus-value à la revente, d’autre part, d’en tirer une bonne rentabilité locative. S’agissant du premier point, il est ardu de prévoir l’évolution des prix dans les grandes villes de France, face au contexte d’incertitude actuel dû à la pandémie de COVID-19.
La rentabilité locative, elle, varie grandement d’une ville à l’autre. Une étude* réalisée par Le-Partenaire.fr identifie les grandes villes françaises à privilégier pour maximiser la rentabilité de son investissement pour une location vide. Les 3 villes aux meilleurs rendements locatifs sont Saint-Etienne (10 %), Le Havre (7,2 %) et Clermont-Ferrand (7 %). Les villes présentant un rendement locatif attractif sont avant tout celles dont les prix de l’immobilier sont les plus bas ; revers de la médaille, ce sont aussi celles où le délai de mise en location et le risque de vacance locative – les 2 paramètres les plus surveillés par les investisseurs – sont les plus élevés.
Saint-Etienne, Le-Havre et Clermont-Ferrand : rentables… et risquées
Si l’on considère uniquement le critère de la rentabilité locative, réaliser un investissement locatif rentable implique d’opter pour la ville où les prix de l’immobilier sont abordables et où les loyers sont élevés. A Saint-Etienne, le rendement locatif brut atteint ainsi 10 %, soit près de 3 fois plus qu’à Paris. Avec un prix au m² de seulement 1 059 €, Saint-Etienne est 826 € moins chère au m² que Le Havre. Et même si le prix au m² moyen du loyer stéphanois est faible (8,85 €), le prix du m² à la vente est si bas qu’investir dans le locatif assure une rentabilité exceptionnelle. Cependant, le délai de mise en location y est exceptionnellement long (84 jours).
Au Havre, les prix sont en moyenne de 1 885 €/m² ; le loyer moyen au m² atteint lui 11,25 €. La rentabilité est donc importante, mais pour la mise en location d’un appartement (studio, T2, T3), le délai moyen de mise en location atteint 78 jours. A Clermont-Ferrand, les prix (1 892 € le m²) et les loyers (11 € le m²) sont également relativement bas, mais la prudence reste de mise puisque comme pour Saint-Etienne, 84 jours environ sont nécessaires pour trouver un locataire. De plus, il ne s’agit là que de délais moyens : pour certains biens, la vacance locative peut atteindre plus de 90 jours.
Avec respectivement 6,7 % et 6,6 % de rendement locatif, Nîmes et Grenoble garantissent elles aussi un investissement locatif très rentable.
Paris, Lyon et Bordeaux : peu rentables mais toujours louées
Les trois villes qui affichent les rendements locatifs les plus faibles sont Paris (3,5 %), Lyon (3,7 %) et Bordeaux (4,1 %). Sans surprise, Paris est la ville possédant le plus faible rendement locatif, “plombée” par des prix de l’immobilier très élevés (10 852 €/m² en moyenne lors de l’étude) et un loyer fixé en moyenne à 31,5 €/m².
En contrepartie, la capitale garantit une occupation du logement quasi-systématique : la demande immobilière y est tellement forte que le risque de vacance locative est presque nul. Un délai moyen de 38 jours y est nécessaire pour louer un logement (studio, T2, T3), ce qui assure aux propriétaires une régularité dans la perception des loyers.
Lyon s’établit comme la deuxième ville la plus chère de France, avec des prix atteignant les 5 093 €/m², pour un loyer de 15,55 €/m². En comparant avec Lille, on remarque que les loyers pratiqués y sont légèrement plus élevés (15,9 euros/m²) et les prix sont de 3 478 euros/m², soit 1 614 € de moins qu’à Lyon. Malgré des loyers voisins, la rentabilité locative de Lyon (3,7 %) est près de 2 points inférieure à celle de Lille (5,5 %).
L’attractivité et le dynamisme de Lyon assurent, cependant, un risque de vacance locative très limité. Un propriétaire lyonnais n’attend ainsi que 32 jours en moyenne pour retrouver un locataire, soit 52 jours de moins qu’à Saint-Etienne. A Bordeaux, troisième ville au rendement locatif le plus faible, il ne faut que 30 jours pour relouer un logement. « Lyon et Bordeaux restent donc pertinentes et sécurisées pour un investissement locatif » souligne Fabienne Aubigny-Laborde, directrice commerciale chez Le-Partenaire.fr.
Les villes étudiantes : une option toujours à privilégier pour accroître la rentabilité de son investissement
Miser sur les villes étudiantes est une option intéressante pour optimiser la vacance locative et augmenter la rentabilité de son investissement. Les étudiants sont des prospects de choix pour les investisseurs locatifs, car les logements qu’ils occupent sont de petites surfaces, moins chères à l’achat. Ainsi, Toulouse, première ville étudiante, affiche un rendement locatif brut d’environ 4,9 % avec des prix au m² assez élevés (3 316 €) tout comme les loyers au m² (13,55 €).
En tant que troisième et cinquième villes étudiantes françaises, Rennes et Nantes sont aussi de bonnes cibles pour l’investissement locatif, malgré des rendements moins élevés qu’à Toulouse (respectivement 4,5 %, et 4,3 %). Autre destination attractive : Montpellier, forte d’une rentabilité (5,7 %) plus élevée qu’à Toulouse, Rennes et Nantes, figure à la quatrième place du classement des 44 villes étudiantes, qui lui assure un bon taux d’occupation des locataires. A Montpellier, les prix moyens au m² sont de 3 094 € pour un loyer de 14,8 €/m².
*L’étude de Le-Partenaire.fr, portail de services autour de l’immobilier, tient compte des 1.200.000 annonces immobilières à la vente et à la location vide permettant d’obtenir les prix de mise en vente des biens (avant négociation) et des loyers de chaque ville analysée. Le rendement locatif est ensuite calculé en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant ce résultat par 100.
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