La loi Pinel pour investir dans l’immobilier : bon ou mauvais plan ?

Immobilier neufVous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier et avez entendu parler du dispositif Pinel ? Mais est-ce vraiment la meilleure solution pour investir dans la pierre ? Tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif et ses alternatives.

Le dispositif Pinel, c’est quoi exactement ?

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ce dispositif est mis en place jusqu’au 31 décembre 2021 dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) où la demande de logements est supérieure à l’offre. Sont notamment concernés le cœur du Grand Paris, une partie du littoral méditerranéen, les agglomérations de plus de 250 000 habitants, l’Outre-Mer, la Corse ainsi que certaines villes moyennes où les prix sont élevés. Pour rappel, dans le cadre de la loi Pinel, le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. De son côté, l’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d’engagement, dans la limite d’un plafond global de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré : 12 % du prix d’achat du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, etc. Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit répondre aux normes environnementales en vigueur, être loué nu à un prix inférieur d’environ 20 % au marché, et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

Pinel : les avantages et inconvénients du dispositif

S’il peut sembler très attractif sur le papier, le dispositif Pinel offre aussi bien des avantages que des inconvénients. Du côté des avantages, on peut dire que l’investisseur en Pinel bénéficie d’une garantie dommages-ouvrage de 10 ans, l’abstenant de tous travaux de réparation ou d’entretien pendant cette période. Les logements Pinel, achetés après le 1er janvier 2015, peuvent être loués aux ascendant-descendants (parents, enfants, petits-enfants…) avec les mêmes conditions que pour un locataire classique. Le dispositif permet donc à la fois de se bâtir un patrimoine et un complément de retraite, de bénéficier d’une réduction d’impôt, et d’aider sa famille à se loger à moindre coût. Le principal inconvénient du dispositif Pinel est le plafonnement des loyers (20 % en dessous des prix pratiqués). En effet, ce plafonnement, mis en place pour favoriser l’accès au logement des classes moyennes, est susceptible de limiter la rentabilité du logement pour l’investisseur. De plus, l’investisseur doit respecter ses obligations de mise en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le bien ne peut donc être vendu pendant cette période, au risque de perdre les avantages fiscaux offerts par le dispositif.

Quelles sont les alternatives à la loi Pinel ?

En dehors du Pinel, d’autres dispositifs existent pour les investisseurs immobiliers. Ils peuvent être tout aussi avantageux, voire davantage, en fonction du profil de l’investisseur et de ses objectifs :

– La loi Denormandie : ce nouveau dispositif permet aux investisseurs qui rénovent des logements dégradés, en centre-ville, de déduire de leur impôt 12 % à 21 % de leur investissement. Comme pour le dispositif Pinel, cet avantage fiscal varie en fonction de la durée sur laquelle les investisseurs immobiliers s’engagent à louer le bien, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il est indispensable que le montant des travaux réalisés représente au moins 25 % du total de l’opération. Ce dispositif est réservé aux 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l’Etat dans le cadre du programme « Action coeur de ville », ainsi qu’aux communes qui ont signé avec l’Etat des conventions de revitalisation du territoire (ou ORT).

– La loi Censi-Bouvard : elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient d’un bien immobilier dans la limite de 300 000 €. L’investisseur peut prétendre à la récupération de la TVA à 20 %. Pour bénéficier de ce dispositif accessible jusqu’au 31 décembre 2019, le logement doit être loué meublé pendant une période de 9 ans minimum. Les revenus locatifs de l’investisseur ne doivent pas excéder 23 000 euros par an et ne doivent pas représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.

– La loi Malraux : elle permet de déduire de son revenu global jusqu’à 30 % des dépenses liées à la restauration d’un immeuble ancien, dans la limite de 100 000 € de frais de rénovation par an. L’immeuble doit toutefois se situer dans certains secteurs éligibles (secteur sauvegardé ou quartier ancien dégradé). Une fois rénové, le bâtiment devra être destiné à la location au titre de résidence principale pendant 9 ans minimum et il est impossible de louer à un membre de sa famille.