Le projet de loi ALUR

Le projet de loi ALUR comporte différentes mesures modifiant les règles juridiques applicables à la copropriété inspirée des préconisations du rapport du président de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah), Dominique Braye, « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés ».   La création obligatoire d’un fonds de prévoyance (ou fonds de travaux) ainsi que celle d’un diagnostic global de l’immeuble en copropriété ont été supprimées de la version originale du projet de loi, suite à la censure du Conseil d’Etat.

Repérer et prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés (art. 23 à 28)  
‐ Création d’un registre d’immatriculation des copropriétés (art. 23 et 24)  
Afin de mieux connaître le parc immobilier des logements en copropriété et ainsi mettre en œuvre les politiques publiques adaptées, il est créé un registre d’immatriculation.

En savoir plus : Au terme de cette disposition, toutes les copropriétés à destination partielle ou total d’habitation devraient posséder un numéro d’identification (des adaptations sont prévues pour les copropriétés de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel n’excède pas 15 000€).   Ce registre, qui devrait être tenu par un établissement public de l’Etat, comporterait les principales informations relatives à la copropriété (nom, adresse, nom du syndic, date de création nombre de lots, informations financières et physique et le cas échéant, la mention de la désignation d’un administrateur provisoire ou d’un mandataire ad hoc).   Le syndic (ou le notaire en cas de mise en copropriété) serait tenu de procéder à cette immatriculation et d’actualiser les informations y figurant.   A défaut, d’avoir effectué ces démarches, le syndic s’exposerait à une sanction financière mise à sa charge exclusive. En effet, en cas de défaut d’immatriculation, il encourrait une amende de 20€ maximum par lot et une astreinte de 20€ maximum par lot et par semaine ainsi qu’ une astreinte de 20€ maximum par lot et par semaine en cas d’absence de transmission du numéro d’immatriculation ou d’actualisation des informations.   Au moment de la vente d’un lot en copropriété, le numéro d’immatriculation devrait figurer dans tous les actes de vente. Par ailleurs, l’immatriculation ou l’actualisation des informations qui y figurent devient une condition d’octroi des subventions de l’Etat sollicitées par les syndicats copropriété.   L’entrée en vigueur de ce dispositif devrait se faire progressivement : à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats de plus de 200 lots, à compter du 31 décembre 2017 pour ceux de 50 lots et à compter du 31 décembre 2018 pour les autres.

‐ Renforcement de l’information des acquéreurs de lots de copropriété lors de la vente d’un lot(art. 25) 
Le projet de loi prévoit de renforcer les informations transmises au candidat acquéreur au stade de la recherche du bien, puis à l’acquéreur.

En savoir plus : Les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) devraient obligatoirement mentionner certaines informations (statut, nombre de lots et de copropriétaires, montant moyen des charges payées par le vendeur au cours des deux dernières années. Par ailleurs, certains documents (fiche synthétique, règlement de copropriété, montant des charges courantes, des impayés, carnet d’entretien et attestation des superficies des parties privatives) devront obligatoirement être annexés à l’avant‐contrat ou à l’acte de vente. A défaut, le délai de rétraction ou de réflexion ne court pas.

‐ Modifications des règles applicables au syndic
‐Désignation du syndic lors de la mise en copropriété (art. 26‐1°) : une mise en concurrence obligatoire Afin d »assurer la transparence lors de la désignation du premier syndic en cas de mise en copropriété (en cas de vente HLM ou d’immeuble neuf notamment), le projet de loi prévoit que la nomination du syndic provisoire nécessiterait obligatoirement la tenue d’une assemblée générale avec mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic.

‐Clarification des missions du syndic (art. 26‐2°)  
Il est prévu de confier de nouvelles missions au syndic et d’en modifier certaines.

En savoir plus :
‐ mise à disposition des copropriétaires du carnet d’entretien (et non plus seulement son établissement et la mise à jour) ;
‐ inscription au registre d’immatriculation des copropriétés,
‐ suivi et transmission (sous peine de sanctions) ;
‐ précisions sur l’établissement du budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical,
‐ ouverture obligatoire d’un compte séparé au nom du syndicat auprès d’un établissement bancaire choisi par le syndic ou par le syndicat sous peine de nullité du mandat du syndic trois mois suivant sa désignation ;
‐ obligation de respecter un préavis en cas de démission du syndic.

‐Transparence de la rémunération du syndic (art. 26‐3°)
Il est proposé que la rémunération du syndic soit désormais déterminée de manière forfaitaire, avec pour les prestations complémentaires une liste limitativement définie par décret.

‐Mise à disposition des comptes et des pièces justificatives de la copropriété (art. 26‐4°)
Le projet de loi prévoit de supprimer cette possibilité afin de préciser par décret la liste des pièces justificatives des charges de copropriété devant être mises à disposition des copropriétaires avant la tenue de l’assemblée générale.

‐Mise en concurrence des contrats de syndic (art. 26‐8°)  
Avant la désignation du syndic, la mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic deviendrait obligatoire sauf lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical ou lorsque le marché local ne permet pas de mise en concurrence (uniquement sur proposition du conseil syndical).

En savoir plus : Le projet de loi prévoit également la possibilité pour tous copropriétaires d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, l’examen de contrats de syndic. Enfin, l’avis du conseil syndical sur tous les projets de syndic avant l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée général est proposée.

Travaux d’intérêt collectif (art. 28‐1°)  
Le syndic est désigné comme le maître d’ouvrage des travaux jusqu’à la réalisation des travaux d’intérêt collectif.

Abaissement de majorité pour certaines opérations (art. 28‐3° à 28‐6°) : faciliter la réalisation de travaux Certaines opérations relevant initialement de la majorité double (majorité de tous les copropriétaires/loi du 10.7.65 : art. 25) relèveraient de la majorité simple (majorité des copropriétaires présents et représentés/loi du 10.7.65 : art. 24).

En savoir plus : Il s’agit d’un assouplissement de certaines règles de majorité. Ce serait le cas notamment des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la sécurité des occupants et la mise en conformité, ainsi que des travaux intérêt collectif. Par ailleurs, d’autres opérations relevant initialement de la majorité renforcée (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix/loi du 10.7.65 : art. 26) seraient soumises à une majorité moins contraignante, celle de la majorité double (majorité de tous les copropriétaires/loi du 10.7.65 : art. 25). Ce serait le cas des travaux comportant transformation, addition, amélioration et des travaux réalisés en vue de l’individualisation de contrats de fourniture d’eau.   Enfin, la passerelle de majorité (loi du 10.7.65 : art. 25‐1) serait réservée uniquement aux travaux comportant transformation, addition, amélioration et des travaux réalisés en vue de l’individualisation de contrats de fourniture d’eau.

‐ Nouvelles obligations lors de la vente de lots de copropriété (art. 26‐7° et 27) : allongement de la liste des documents à remettre à l’acquéreur avant la vente
‐Etat daté (art. 26‐7°)  
‐Fiche synthétique (art. 27)

En savoir plus : Lors de la vente d’un lot en copropriété, le notaire devra notifier au syndic le nom de l’acquéreur ou du dirigeant et de ses associés avant l’établissement de l’acte de vente.   Le syndic quant à lui devrait adresser au notaire un certificat de moins d’un mois attestant que l’acquéreur est ou non déjà copropriétaire et s’il a fait l’objet d’une mise en demeure d’impayés de charges restée infructueuse pendant 45 jours.   En cas d’impayés de charges (avec mise en demeure), le notaire devrait notifier aux parties l’impossibilité de conclure l’acte. Trente jours à l’issu de cette notification, l’avant‐contrat serait nul.   La fiche synthétique, mise à disposition des copropriétaires et des nouveaux acquéreurs, comporterait les données physiques, financières et techniques de la copropriété, dont la liste serait précisée par décret.

‐Autres mesures
Diverses mesures sont également proposées :
‐l’extension du privilège immobilier spécial (art. 26 6°) aux dommages et intérêts et aux dépends (auparavant uniquement pour les participations aux charges et travaux) ;
‐la mise à charge exclusive du copropriétaire en impayés des frais d’avocat liés au recouvrement de la créance (art. 28 3° et 4°) ;
‐la non‐prise en compte du vote du copropriétaire défaillant en cas de vente judiciaire de son lot (art. 26 7°) (…).

Redresser efficacement les copropriétés en difficulté  

‐ Procédure d’alerte ou de mandataire ad hoc (art. 29) : Amélioration des dispositions permettant une action préventive dans les copropriétés fragiles

‐Réforme de la procédure
Cette procédure qui a vocation à être mise en place dès lors qu’un pourcentage de 25% d’impayés de charges est constaté par le syndic, est modifiée en vue d’en améliorer l’efficacité.

En savoir plus : Il est ainsi prévu :
‐  un seuil de déclenchement plus bas, fixé à 15% au lieu de 25%, pour les copropriétés de plus de deux cents lots dont le redressement est plus difficile ;
‐ une saisine plus large du juge, ouverte aux communes, Etablissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ainsi qu’au préfet et au procureur de la République. Les collectivités locales disposent de leviers financiers importants pour inciter les copropriétés dans leur redressement (le fait de leur permettre d’initier les procédures judiciaires existantes devraient rendre plus efficaces leurs propres actions).   Afin d’inciter les syndics et les créanciers à utiliser cette procédure avant que les difficultés ne deviennent irrémédiables, les frais de rémunération du mandataire ne leur seraient plus imputés (sauf en cas de manquements ou de litiges).   Les procédures de mandataires ad hoc et d’administration provisoire seraient articulées : si le syndicat a fait l’objet de la procédure d’alerte, le mandataire ad hoc pourrait être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après avoir entendu le conseil syndical.   Le mandataire qui constaterait d’importantes difficultés financières et de gestion, pourrait saisir le juge aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.   Le mandataire pourrait obtenir de l’autorité publique compétente les éléments relatifs aux procédures de police.   Le syndic serait tenu de fournir tous les documents demandés par le mandataire ad hoc nécessaires à sa mission.   L’assemblée générale devrait être tenue dans un délai de 6 mois, (délai réduit à trois mois si des mesures urgentes s’avéraient nécessaires) sinon le juge pourrait être saisi pour mettre en demeure le syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire.

‐Professionnalisation des mandataires ad hoc
Les personnes physiques ou morales qui pourraient être désignées comme mandataire ad hoc seraient les administrateurs judiciaires inscrits sur une liste (CCH : L.811‐2) et les personnes justifiant d’une expérience et d’une qualification particulières et remplissant des conditions qui seront définies par décret.

En savoir plus : Les administrateurs provisoires désignés ne devraient pas, au cours des cinq années précédentes avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un des créanciers ; s’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ; avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné.   Des mesures réglementaires seraient prises en complément pour la fixation d’un barème de rémunération.

‐ Administration provisoire (art. 30) :
Un renforcement de ses pouvoirs La procédure d’administration provisoire serait modifiée et de nouveaux outils seraient mis à la disposition de l’administrateur.

En savoir plus : La possibilité de saisine du juge en vue de la désignation d’un administrateur provisoire serait ouverte aux maires du lieu de situation de l’immeuble, aux présidents des EPCI compétents en matière d’habitat, au préfet, au procureur de la République ainsi qu’au mandataire ad hoc désigné.   La mission de l’administrateur provisoire pourrait être modifiée, à tout moment, sur demande du maire ou du président de l’EPCI alors qu’aujourd’hui seuls l’administrateur provisoire lui‐même, les copropriétaires, le procureur ou le préfet peuvent effectuer cette demande.   L’ordonnance de désignation serait adressée par le greffe du tribunal, aux copropriétaires ainsi qu’aux diverses parties prenantes (maire, président de l’EPCI …). Elle emporterait pour une période de douze mois, suspension de l’éligibilité des créances antérieures à cette désignation, autres que les créances publiques et sociales. Cette suspension pourrait être prorogée par le juge jusqu’à 30 mois sur demande de l’administrateur judiciaire.   Afin d’établir l’état des dettes du syndicat, la procédure de recensement des créanciers par l’administrateur provisoire serait organisée (mesures de publicité, déclaration de créances dans un délai fixé par décret, liste des créanciers, délai de contestation). Puis l’administrateur établirait le plan d’apurement pour une durée de cinq ans prorogeable, homologué par le juge et opposable aux créanciers.   Afin de diminuer la dette du syndicat, l’administrateur, autorisé par le juge, pourrait céder les actifs du syndicat (locaux ou foncier) et modifier en conséquence le règlement de copropriété. Il pourrait également demander au juge, l’effacement partiel ou total des dettes irrécouvrables après évaluation de leur montant.   Dès lors que cela ne compromet pas la réalisation du plan d’apurement, l’administrateur provisoire pourrait conclure avec les copropriétaires de bonne foi des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis‐à‐vis du syndicat.   Sur proposition de l’administrateur le juge pourrait proposer la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires afin de créer des entités dont la gestion serait soutenable.

‐Professionnalisation des administrateurs provisoires
Comme pour la profession de mandataire ad hoc, les fonctions d’administrateurs provisoires seraient encadrées.

En savoir plus : Pourraient être désignés, les administrateurs judiciaires inscrits sur une liste, les personnes physiques ou morales justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulières et remplissant des conditions définies par décret, le mandataire ad hoc.   Des conditions déontologiques identiques à celles fixées pour les mandataires ad hoc seraient également prévues.

‐Administration provisoire « renforcée »
La possibilité d’une administration provisoire « renforcée » serait instaurée lorsque la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété.

En savoir plus : Dans ce cas, l’administrateur conclurait une convention avec un opérateur (un établissement public d’aménagement, local ou Page 6 sur 8 national, l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), une société publique locale d’aménagement, un bailleur social, une société d’économie mixte). Cette convention prévoirait les missions de l’opérateur, notamment la maîtrise d’ouvrage d’un programme de travaux défini par l’administrateur, la mise au point du plan de financement. Les modalités de sa rémunération à la charge des copropriétaires seraient précisées par décret. La convention serait homologuée par le juge pour garantir les droits des copropriétaires.

Une fois la copropriété redressée, le syndic pourrait conclure un avenant en vue de confier à l’opérateur des travaux supplémentaires qui seraient votés par l’assemblée générale. La rémunération de l’opérateur par les copropriétaires occupants pourrait ouvrir droit à l’allocation de logement.

‐ Définition des Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCD) (art. 31, 32, 33)  
Les Opérations de portage massif de lots de copropriété (ORCD) dont le but est d’enrayer le processus d’indignité et de dégradation du bâti seraient conduites à l’initiative de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs groupements, sur un périmètre défini par ces mêmes autorités dans le cadre d’un projet urbain et social ou d’une politique de l’habitat.

En savoir plus : Elles feraient l’objet d’une convention fixant les actions à mener (acquisition et portage de lots, accompagnement social des occupants, recours aux dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne, recours aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat ou le cas échéant, au plan de sauvegarde et à la procédure d’administration renforcée).   L’opération de requalification pourrait donner lieu à la mise en œuvre d’actions ou d’opérations d’aménagement ou à l’instauration du droit de préemption urbain.   L’Etat pourrait déclarer d’intérêt national une opération de requalification qui ne pourrait être menée par les collectivités territoriales ou qui comporterait une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d’un plan de sauvegarde. Il en définirait le périmètre par décret en Conseil d’Etat. La réalisation de l’opération pourrait être confiée à un établissement public foncier auquel le projet de loi donne compétence pour conduire des opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national.

‐ Réforme des outils de démembrement de propriété (art. 34) 
Les dispositifs de bail à réhabilitation et bail avec convention d’usufruit seraient adaptés au fonctionnement des copropriétés dégradées.

En savoir plus : Un statut plus clair serait donné au preneur du bail à réhabilitation ou du bail à usufruit. Les modalités de représentation en assemblée générale du preneur ou de l’usufruitier seraient précisées. Enfin la gestion des occupants dans le cadre du bail à réhabilitation lorsque le logement est occupé, soit par un locataire, soit par le propriétaire qui souhaite être maintenu dans les lieux serait organisée afin de fixer les modalités de reprise des contrats de location par le bailleur ainsi que les modalités de fin de bail.

‐ Plan de sauvegarde (art. 35 et 36)
La procédure de plan de sauvegarde (instaurée par la loi du 14 novembre 1996 relative au pacte de relance pour la ville), procédure administrative lourde de redressement des copropriétés ferait l’objet d’une refonte. Les conditions du recours au plan de sauvegarde seraient précisées.

En savoir plus : L’utilisation du plan de sauvegarde serait ainsi recentrée sur les copropriétés connaissant des difficultés particulièrement graves résultant notamment de leur grande complexité juridique ou technique. Le plan serait adapté pour tenir compte des délégations de compétence. Ainsi le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat pourrait solliciter la mise en place du plan de sauvegarde, et pourrait faire partie de la commission d’élaboration ou la présider si le préfet lui en offrait la possibilité.   Les liens avec l’administrateur provisoire seraient précisés : l’administrateur pourrait demander la mise en place du plan de sauvegarde. Il serait membre de la commission d’élaboration et pourrait signer la convention de mise en œuvre.   Un coordonnateur nommé par le préfet veillerait au bon déroulement du plan dont le contenu serait précisé (mesures, échéancier, financement).

Le syndic serait tenu de mettre à la disposition des autorités publiques, les documents nécessaires à l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation du plan. Ces prestations ne pourraient donner lieu à la perception d’honoraires.

‐ Procédure de carence (art. 37)
Cette procédure permet à l’autorité publique d’acquérir par expropriation des immeubles en copropriété, lorsque le syndicat des copropriétaires est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à effectuer, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants.   Les mesures proposées visent à améliorer la procédure pour la rendre plus efficace et plus rapide au regard des situations d’urgence qu’elle a vocation à traiter.

En savoir plus : L’enchainement des étapes de la procédure est revu et les délais de mise en œuvre réduits.   Le délai d’élaboration du projet d’acquisition publique (soit en vue de l’expropriation, soit de la réhabilitation, soit de la démolition totale ou partielle) n’intervient actuellement qu’après la déclaration de l’état de carence du syndicat. Afin de faire en sorte que le projet d’appropriation publique soit élaboré en même temps que le dossier servant à la saisine du juge, le maire ou le président de l’EPCI à l’origine de la saisie présenterait pour information à l’assemblée délibérante de la collectivité territoriale le projet simplifié d’acquisition publique de façon concomitante.

Ce projet comporterait une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés et préciserait la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation.   Une fois la carence prononcée, il serait approuvé par l’assemblée délibérante et mis à disposition du public.   Le préfet prendrait ensuite l’arrêté déclarant l’utilité publique et la procédure d’expropriation pourrait alors commencer.   La possibilité de mener la procédure de carence uniquement à l’encontre d’un syndicat secondaire serait autorisée ainsi que la nomination d’un administrateur provisoire, dès que le juge prononce l’état de carence afin d’éviter que la situation de l’immeuble ne se dégrade encore en raison de la démobilisation des copropriétaires consécutive au prononcé de l’état de carence.   Afin de limiter les coûts d’expropriation, la valeur du bien serait appréciée par le juge de l’expropriation en tenant compte non seulement des travaux sur les parties communes mais également des travaux prescrits sur les logements des propriétaires bailleurs indélicats.

A cet effet, le préfet et le maire devraient engager les procédures d’habitat indigne, dès le prononcé de l’état de carence pour que la valeur des biens puisse être appréciée en tenant compte de l’état des parties privatives.   Pour les propriétaires occupants, l’indemnité d’occupation versée à l’expropriant serait assimilée à un loyer pour l’attribution des allocations de logement. Ces aides seraient versées en tiers payant à l’expropriant.

L’opérateur, propriétaire des biens d’intérêt collectif ou titulaire d’une concession, serait chargé d’entretenir et de veiller à la conservation des biens d’intérêts collectif.

Un retour possible au statut de la copropriété serait prévu à la demande de l’opérateur et si l’expérimentation n’était pas concluante, celui‐ci pourrait demander à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en Page 8 sur 8 matière d’habitat à l’origine de l’expérimentation de procéder à l’expropriation totale de l’immeuble.

A titre expérimental, pour une durée de 10 ans et afin d’éviter l’expropriation de la totalité de l’immeuble, la possibilité de n’exproprier que les parties communes au profit de la commune, de l’EPCI ou d’un opérateur désigné par eux serait instaurée.   Les biens privatifs listés dans l’état de division deviendraient des biens d’intérêt collectif affecté d’un droit d’usage. Les propriétaires de ces biens privatifs seraient tenus de respecter un règlement d’usage établi par l’opérateur.

En contrepartie de ce droit d’usage, les propriétaires seraient tenus de verser à l’opérateur une redevance mensuelle proportionnelle à la superficie de leurs parties privatives. Cette redevance, dont les modalités de révision seraient prévues par décret, permettrait à l’opérateur de couvrir les dépenses nécessaires à l’entretien, l’amélioration et la conservation des parties communes de l’immeuble et des équipements communs.

Pour les propriétaires occupants, cette redevance serait assimilée à un loyer pour l’attribution des allocations de logement.

Source : http://www.adil78.org/