Actu24

Votes en Assemblée générale : Pour l’instauration d’une majorité unique ?

Selon une enquête CLCV – Notre Temps*, les copropriétaires se déclarent satisfaits à 59% des règles de majorité actuelles. Pourtant 74% sont favorables à la seule prise en compte des voix des présents ou représentés durant l’assemblée générale. L’idée même d’une majorité unique est soutenue par 60% des copropriétaires.

Actu24

Organisée une fois par an, l’assemblée générale est un rendez-vous incontournable de la vie en copropriété et chaque copropriétaire a, non pas l’obligation, mais au moins le devoir, d’y participer. En effet, c’est durant l’assemblée générale que sont présentés, discutés et votés les points importants de la vie de la copropriété : désignation du syndic et des conseillers syndicaux, approbation des comptes et vote du budget, réalisation de travaux…

Rappelons qu’il existe quatre majorités, lesquelles varient en fonction de l’importance de la question posée.

La majorité dite de l’article 24, en référence à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit de la majorité relative correspondant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Autrement dit, la résolution est adoptée lorsque le nombre de « Pour » est supérieur au nombre de « Contre ».

La majorité de l’article 25, il s’agit de la majorité absolue des voix de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat. La résolution est ici adoptée lorsqu’elle a recueilli au moins 501/1.000è.

La double majorité de l’article 26. la résolution doit recueillir l’assentiment de la majorité des copropriétaires composant le syndicat et représentant au moins les 2/3 des voix. Sur une copropriété composée de 20 copropriétaires, il faut donc que 11 d’entre eux représentant 667/1.000è aient voté en faveur de la résolution.

L’unanimité, la résolution doit recueillir l’accord de tous les copropriétaires composant le syndicat. Qu’une seule personne soit absente et la résolution n’est pas adoptée.

Par ailleurs, il existe des passerelles permettant de passer d’une majorité à une autre, inférieure. La principale concerne un grand nombre de résolutions soumises à la majorité de l’article 25 et qui peuvent, sous certaines conditions, faire l’objet d’un second vote à la majorité de l’article 24 au cours de la même assemblée générale si la majorité initialement prévue n’a pas été atteinte. En parallèle, il est également possible pour un copropriétaire qui ne pourrait assister, pour une raison ou pour une autre, à l’assemblée générale de délivrer un mandat à une tierce personne pour s’y faire représenter.

« L’absentéisme est un véritable fléau car, bien souvent, des assemblées générales ne peuvent voter la réalisation de travaux, faute de participants et de la possibilité de recueillir le nombre minimal de voix requis. Pour éviter une éventuelle paralysie de la copropriété, le législateur, depuis désormais plus d’une dizaine d’années, n’a eu de cesse de diminuer, réforme après réforme, les seuils de majorité applicables pour certaines résolutions. Or, cela a pour principale conséquence de créer, inexorablement, une majorité unique », explique David Rodrigues, juriste logement à la confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV).

Récemment, la loi ALUR a ainsi fait passer de la double majorité de l’article 26 à celle de l’article 25, la réalisation de travaux d’amélioration. Les travaux de sécurisation de la copropriété sont, quant à eux, passés de la majorité 25 à la 24.

Quel est l’avis des copropriétaires sur cette question ?

A 59%, les copropriétaires se sont déclarés satisfaits des règles de majorité existantes. Ce taux passe d’ailleurs à 63% chez les conseillers syndicaux. Pourtant, ces résultats doivent être nuancés. On constate en effet que le taux de satisfaction est fonction de la taille de la copropriété et décroit lorsque celle-ci augmente. Si les habitants de petites copropriétés sont globalement satisfaits des règles de majorité actuelles, la chute s’accentue à partir des résidences ayant entre 51 et 100 lots. Le taux passe ainsi de 57% (entre 51 et 100 lots) à 53% (entre 101 et 300 lots) et à 47% (plus de 300 lots).

« Nous perdons 12 points entre la moyenne générale et les réponses des habitants de copropriétés importantes. Si les copropriétaires sont globalement satisfaits des règles actuelles, ces dernières n’en sont pas pour autant forcément adaptées aux grandes copropriétés ; une réforme pourrait donc être entreprise en la matière », souligne David Rodrigues.

Pour un décompte des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés ?

Les règles de majorité sont calculées en fonction des voix de l’ensemble des copropriétaires sauf en ce qui concerne la majorité de l’article 24. C’est-à-dire que sont pris en compte les voix des absents. « Le problème de ce mode de calcul est de mettre sur un même pied d’égalité les copropriétaires participants aux assemblées générales avec ceux qui s’en désintéressent complètement, permettant ainsi à ces derniers de nuire à la prise de certaines décisions », commente David Rodrigues.

Les copropriétaires sont favorables, à hauteur de 74%, à ce que l’on ne prenne en compte, pour le calcul de toutes les majorités, que les voix des copropriétaires présents ou représentés. Pour les conseillers syndicaux, le pourcentage atteint même 79%. De plus, 67% des copropriétaires vivant dans un immeuble de 10 lots ou moins y sont favorables, contre 71% pour les copropriétés de plus de 300 lots.

Pour l’instauration d’une majorité unique ?

Le législateur abaisse régulièrement certains seuils ou instaure des passerelles permettant, au cours d’une même assemblée générale, de faire une sorte de session de rattrapage pour une résolution qui n’aurait pas recueilli le minimum de voix requis. « Ce phénomène s’est tellement accentué que désormais, la quasi-totalité des résolutions peut être votée à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire la majorité la plus basse existante. Constatant cette situation de fait, nous avons demandé aux copropriétaires s’ils étaient favorables à l’instauration d’une majorité unique. La réponse est affirmative à hauteur de 60% », indique David Rodrigues.

Concernant la détermination de cette majorité unique, les copropriétaires ont répondu à hauteur de 72% qu’il pourrait s’agir de celle de l’article 24, de 18% celle de l’article 25 et de 10% pour une majorité supérieure.

« Une réforme des modalités de calcul aboutissant à ne prendre en compte que les voix des copropriétaires présents ou représentés est clairement soutenue. Le mécanisme existant a montré ses limites, notamment pour les grosses copropriétés qui peinent régulièrement à tenir des assemblées générales avec un minimum de participants. Pour quelles raisons un copropriétaire qui se désintéresse de sa copropriété et qui n’assiste pas à l’assemblée générale ou ne s’y fait pas représenter pourrait-il avoir une incidence sur l’issue des résolutions qui vont y être débattues ? », conclut David Rodrigues.

* Etude réalisée courant octobre 2014 à partir d’un sondage électronique réalisé par la CLCV et le magazine Notre Temps à partir d’un échantillon de 2.137 réponses de copropriétaires.

Source : www.clcv.org et www.mon-immeuble.com