Actu 26

Louer une petite surface : Tout ce qu’il faut savoir

La lettre des notaires de France consacre son numéro d’avril à la location de petite surface. Le législateur a prévu des garde-fous pour empêcher la location de micro-logements à des prix excessifs. Petit rappel des indispensables en la matière.

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La location de « petits logements » est en effet réglementée, et ce de deux façons : la décence et le montant du loyer. Les pouvoirs publics sont intervenus pour mettre de l’ordre et donner la définition de ce qu’est un logement décent, cela a donné naissance au décret du 30 janvier 2002. Ce décret fixe les critères de décence obligatoires pour conclure un bail à usage d’habitation. Il impose une pièce principale offrant une surface habitable d’au moins 9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m3.

Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez » obligatoire pour la vente de lots de copropriété et qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond. La surface à prendre en compte est ce que l’on appelle la surface « loi Boutin », telle qu’elle résulte de l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont également exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Attention, en la matière, les normes se superposent ! Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafonds acceptables. Ce qui fait qu’un logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral. Le bailleur est alors tenu de rembourser les loyers perçus et de reloger l’occupant. Avant d’investir dans une très petite surface, ces vérifications sont donc indispensables. Mais la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres : équipement, éclairage naturel, accès… sont aussi à prendre en compte.

Un logement d’une surface inférieure à 9 m2 ou 20 m3 peut être habité hors location (mini pied-à-terre, chambrette d’un enfant étudiant ou d’une jeune fille au pair…).

La location touristique meublée à titre de résidence secondaire ou en location saisonnière peut être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…). Sur Paris, le règlement sanitaire impose une surface minimale de 7 m² pour une personne mais la réglementation impose un changement d’usage. Le propriétaire, pour louer en saisonnier, doit désormais demander une dérogation à la mairie de Paris, dérogation qui n’est accordée que sur compensation. Le bailleur doit ainsi réaffecter une surface équivalente de local commercial à usage de logement.

Il est également possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce en tant que remise, débarras, bureau… Dans ce cas, le bail sera régi par le code civil (art. 1714 à 1751), comme pour un garage ou une place de parking.

Le loyer d’une petite surface ou « micro-logement » pourra être librement fixé mais depuis 2012, il faut compter, dans la zone A et A bis (grandes villes, Paris, Côte d’Azur…) avec la taxe Apparu qui vise à lutter contre les loyers excessifs. Sont concernés les logements loués vides ou meublés au titre de résidence principale du locataire dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14 m2 (surface habitable dite « Boutin»). Le bailleur est redevable de la taxe si le loyer dépasse un seuil de loyer mensuel fixé à 41,61 euros par m2 en 2015.

On peut également louer une chambre de sa résidence principale même si l’on est locataire, avec l’accord du propriétaire, en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par une exonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée.

Dans tous les cas, votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle opération.

Sources : www.notaires.fr et www.mon-immeuble.com