Crédit immobilier : Quand la fiscalité locale fait exploser le taux

Meilleurtaux, courtier en crédit a décidé de se pencher sur le poids de la fiscalité locale dans l’achat d’un bien immobilier type de 70m² et plus particulièrement la part qu’elle représente sur une année au regard des mensualités de crédit.

Lorsqu’on envisage de devenir propriétaire, le calcul classique consiste à calculer les mensualités du crédit en fonction du montant emprunté, en y ajoutant s’il y a lieu les charges de copropriété. Or, force est de constater qu’un autre poste de dépense peut venir grever le budget d’un achat immobilier, en l’occurrence les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation).

Il s’agissait donc dans cette étude de mesurer l’impact de la fiscalité locale dans le financement d’un bien immobilier type (70m²) à la fois en nombre de mensualités supplémentaires mais aussi en équivalent de taux d’intérêt.

« Les résultats sont édifiants », remarque Maël Bernier, Directrice de la communication et porte-parole chez Meilleurtaux.com. « Dans certaines villes de France, les acheteurs déboursent jusqu’à près de 3 mensualités en plus sur une année pour payer leurs impôts locaux », précise-t-elle.

Au rang des mauvais élèves figurent en tête du classement Marseille et Montpellier (avec presque 3 mois en plus), suivies de près par Toulouse, Nantes et Bordeaux (un peu plus de 2 mensualités supplémentaires), Strasbourg (près de 2 mensualités). Les villes de Lille et Nice font presque figure de «bonne élèves » avec seulement 1,5 mensualités en plus, tout comme Lyon à 1,2 mois. Saluons la performance de Paris qui grâce au double effet cumulé d’une mensualité nettement plus élevée pour la même surface de référence et une fiscalité locale particulièrement basse affiche moins d’une demi-mensualité en sus.

L’autre façon de mesurer l’impact réel de la fiscalité locale dans le financement d’un bien immobilier est d’ajouter les différentes taxes (foncière et habitation) en les lissant sur une année ce qui permet d’obtenir une mensualité taxes incluses et ainsi de déterminer le taux d’intérêt réel correspondant à des mensualités « fiscalité comprise ». En effectuant ce calcul, force est de constater que les taux « fiscalité locale comprise » assumés par les particuliers dans certaines agglomérations sont clairement très au-dessus des taux du seul crédit bancaire.

Ainsi, alors que le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 2% (hors assurance), le poids de la fiscalité locale à Marseille et Montpellier fait passer le taux d’emprunt pour les acheteurs marseillais et montpelliérains à 4,50%, 4,10% à Toulouse, 4,05% à Nantes, 3,95% à Bordeaux, 3,85% à Strasbourg, 3,45% à Lille et Nice, 3,25% à Lyon et seulement 2,45% à Paris. « La conclusion est sans appel, la fiscalité locale fait grimper le taux de peu ou prou 2 points de pourcentage dans la moitié des grandes villes de France », explique Maël Bernier.

« Avec la baisse des prix qui induit une baisse du montant des transactions, le gain pour les localités sera de moins en moins élevé, d’où l’intérêt pour les villes de maintenir une fiscalité élevée », conclut Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com.

Méthodologie

Le calcul est réalisé pour un bien de 70m² (prix moyen par ville selon seloger.com en mai 2015) financé sur 20 ans au taux moyen consenti dans la ville donnée (source Meilleurtaux en mai 2015), avec les montants des taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation) en vigueur en 2014 pour un couple avec deux enfants.

Source : www.meilleurtaux.com