Immobilier locatif : Les opportunités à saisir avec la crise

Selon de nombreux observateurs, la période de post-confinement pourrait offrir quelques « fenêtres de tir » intéressantes pour l’investissement locatif. Les pistes à privilégier diffèrent dans l’ancien et dans le neuf. Alors que l’activité immobilière redémarre, certains acheteurs pourraient profiter de cette reprise progressive pour saisir différentes opportunités. « Il faut tirer parti de ce temps limité d’ajustement entre la demande et l’offre pour se positionner », ajoute Benjamin Spivac, ingénieur patrimonial chez Amplegest. En effet, l’investissement locatif en direct dans l’ancien rapporte en moyenne entre 2 et 5 %.  

 

Les opportunités sur les marchés tendus  

 

Dans les marchés immobiliers tendus, on observe pour certains biens et certains secteurs une moindre concurrence entre les candidats acquéreurs. Pour des raisons variées, tous n’ont pas encore repris le fil de leur projet immobilier (problèmes de financement, emploi devenu précaire, autres urgences à gérer, report du projet). Les visites s’étant également raréfiées pour cause de précautions sanitaires, certains acheteurs y voient une fenêtre de tir.  

« Lorsdes premières semaines du déconfinement, nous avons noté une reprise des demandes, mais nous n’avons pas encore un recul énorme pour mesurer son intensité sur la durée », commente Rozenn Le Beller, notaire en charge des affaires immobilières au Conseil supérieur du notariat (CSN). L’offre devrait, elle, connaître une recrudescence rapide. D’une part, le printemps est une saison propice pour les transactions (mutations, déménagements). D’autre part, l’offre pourrait se trouver “gonflée” par les biens de propriétaires contraints de vendre suite à la pandémie (décès, problèmes financiers, divorces).   

Bien que certains professionnels annoncent une baisse modeste des prix de l’ancien, de 5 % à 10 % selon les secteurs, la pierre devrait rester attractive car elle constitue l’un des seuls moyens de se constituer un patrimoine à crédit. Cependant, « miser sur une plus-value à long terme dans des biens de qualité et/ou dans des communes reliées par les premières lignes du futur Grand Paris Express pourrait s’avérer une stratégie gagnante. L’opération tiendra la route à condition que le locataire soit financièrement solide, et paie son loyer pour permettre ensuite de rembourser une partie du crédit immobilier », affirme Benjamin Spivac.  

 

Les opportunités dans les territoires moins denses 

 

Toutes les études le montrent : le confinement a donné envie à de nombreux citadins de vivre dans des villes moins denses ou à la campagne. Ce serait l’occasion de prospecter sur ces marchés encore atones. « A long terme, certaines entreprises pourraient tirer les leçons de la pandémie et décider de se délocaliser en région et de développer le télétravail. Cela générerait de nouvelles demandes locatives dans les grandes métropoles », avance Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Real Estate.  

 

L’offre neuve en net repli 

 

Dans le neuf, la forte baisse de l’offre se confirme. « Le ralentissement de la délivrance de permis de construire constaté plusieurs mois avant les élections municipales reportées, suivi de l’arrêt des instructions administratives et des chantiers pendant le confinement, va engendrer un retard dans les livraisons et dans les lancements. Près d’un tiers de la production 2020 ne sortira pas », alerte Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Cette carence en logements neufs devrait impacter à la hausse des prix de vente. « Reste que si cela devient trop cher, on ne vendra pas. Il va falloir trouver un équilibre », reconnaît William Truchy, directeur général de Kaufman & Broad.  

Cet impact est attendu dans les opérations qui sortiront en 2021, et pourrait limiter fortement la rentabilité de l’investissement locatif dans le neuf (habituellement, entre 2,5 et 4 %). « C’est l’occasion de se préparer un patrimoine pour la retraite tout en réduisant ses impôts grâce au Pinel », rappelle Olivier Bokobza. Certains promoteurs d’envergure pourraient donc décider, pour vendre plus vite, de consentir ponctuellement quelques rabais afin de relancer la chaîne de production du logement et de racheter du foncier.  

« En achetant maintenant, il sera éventuellement possible de profiter d’un nouveau dispositif qui pourrait être intégré dans le futur plan de relance pour le logement annoncé pour la rentrée. Pour mémoire, le choix du dispositif fiscal par l’investisseur s’effectue au moins dix-huit mois après la signature du contrat de réservation. On a donc le temps de choisir la meilleure option », soutient Stéphane Debair. Proposer un bien neuf et économe en énergie reste, par ailleurs, un atout de poids pour séduire des locataires.  
Pour l’investissement en résidence services, les opportunités les plus importantes pourraient se faire jour dans un secteur très impacté par la crise : celui du tourisme. « Les résidences de loisirs sont les produits qui se vendent le mieux en ce moment car justement, l’offre est faible et les prix peu élevés. Même si la période actuelle est difficile, les gens continueront à partir en vacances. Il faudra rester attentif à la qualité et la solidité du gestionnaire », indique Olivier Bernadat, directeur commercial du groupe Consultim.

Source : Galivel & Associés