Le guide du locataire
Vous avez un locataire dans votre logement et vous voulez en savoir plus sur ses droits et ses devoirs ? Dans notre guide du locataire, retrouvez quelles sont les 4 grandes obligations du locataire. Mais également comment se déroulent des travaux dans un logement loué, ce qui est à votre charge et ce qui est à la charge du locataire. Apprenez-en plus sur les droits du locataire, dont le droit à la sous-location de votre logement. Enfin, faites un point sur l’augmentation du loyer et le calcul de la révision des charges.
Les 4 grandes obligations du locataire
Un locataire a des droits, mais également des devoirs. Lorsque vous louez un logement à un locataire, ce dernier doit respecter les obligations suivantes.
1ère obligation : payer son loyer à la date indiquée dans votre bail.
La première obligation d’un locataire est de payer son loyer en temps et en heure selon la date qui est indiquée sur son bail. En plus du loyer, il doit également payer des charges telles qu’indiquées sur sa quittance de loyer. Ces dernières peuvent concerner : sa consommation d’eau, le chauffage collectif d’un immeuble, les factures d’énergie, les réparations de petites parties communes de l’immeuble ainsi que les taxes locatives.
2ème obligation : vous demander votre accord avant de faire des gros travaux.
Le locataire peut réaliser de petits travaux chez lui (refaire de la peinture, poser de nouveaux meubles). En revanche, toute demande de gros travaux doit faire l’objet d’un accord écrit. Au cas où vous vous apercevez que votre locataire a réalisé des travaux sans votre accord, vous pouvez lui demander de remettre votre logement en l’état de location initiale au moment de son départ.
3ème obligation : respecter l’usage du logement.
Au moment de la location, vous signez un bail d’habitation ou un bail commercial. Si vous avez passé un bail précisant que votre logement ne pouvait être utilisé qu’à titre d’habitation, votre locataire n’a légalement pas à l’utiliser comme local professionnel.
4ème obligation : Etre responsable des dégradations.
Votre locataire dégrade votre logement ? Il est alors tenu comme responsable aux yeux de la loi, sauf dans un cas de force majeur, ou un cas où l’accident est lié à une malfaçon du logement ou une personne qui se serait introduite dans le logement sans l’accord du locataire.
Travaux : à votre charge ou à celle du locataire ?
Le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de travaux dans son logement à partir du moment où ces derniers sont prévus pour maintenir l’état du logement, améliorer les parties communes d’un immeuble ou améliorer la performance énergétique du lieu de vie.
Propriétaire : 3 points à retenir avant de faire des travaux
- Vous devez impérativement prévenir votre locataire de la nature et de la durée des travaux.
- Votre locataire est en mesure de refuser des débuts de travaux un samedi, un dimanche ou un jour férié.
- Si les travaux durent plus de 21 jours, votre locataire peut vous demander une diminution du loyer
Liste des travaux à la charge du locataire
Certains travaux relèvent de l’entretien courant du logement et sont ainsi à la charge du locataire. Parmi eux, retrouvez notamment :
- l’entretien des portes et fenêtres : remplacement des poignées de portes, des gonds et des joints ainsi que le remplacement des vitres abîmées
- l’entretien intérieur du logement : peinture, papier peint, revêtement au sol, réparations de placards
- plomberie : débouchage de canalisations, vidange de fosses septiques, nettoyage de calcaire
- électricité : remplacement des interrupteurs, des fusibles, ampoules et prises de courant
- l’entretien des équipements : machine à laver, réfrigérateur, sèche-linge, hotte aspirante etc…
- Cette liste est non exhaustive et comprend d’autres petits travaux résultant de l’usure normale du logement.
Que doit faire le locataire en cas de sinistre ?
Dès que vous remettez les clés à votre locataire, ce dernier doit vous fournir une attestation d’assurance aux risques locatifs. Cette assurance couvre les risques de dégâts des eaux, d’incendies, d’explosions et autre accidents graves. Soyez très vigilant sur ce point au moment où vous procédez à une nouvelle location. Dans le cas où vous vous apercevez qu’il n’est pas assuré, vous pouvez résilier son bail. Vous pouvez également souscrire à une assurance à sa place et lui demander de vous rembourser l’ensemble des cotisations.
Quels sont les droits du locataire ?
Un locataire qui vit dans un logement possède une certaine listes de droits inaliénable. Parmi eux, tant qu’il respecte correctement le bail et le règlement de la copropriété, il est en mesure de vivre de façon libre dans son logement.
Il est impossible d’empêcher un locataire :
- d’aménager son bien. La décoration lui est libre tant qu’il ne modifie pas l’espace avec de gros travaux sans votre accord. Il peut ainsi changer la moquette ou le parquet, repeindre des placards ou poser des étagères.
- inviter des tiers. Le locataire est libre de pouvoir inviter qui bon lui semble chez lui et d’héberger des tiers personnes sans demander votre autorisation.
- fumer dans son logement. Il est interdit d’empêcher un locataire de fumer dans le logement qu’il loue.
- Avoir des animaux domestiques. Les animaux domestiques ne peuvent pas être interdits lors d’une location à moins qu’il s’agisse de chiens appartenants légalement à la catégorie d’animaux dangereux.
Le locataire n’est pas obligé de se laisser imposer un droit de visite régulier. Ainsi, même si vous avez les clés de son logement, vous n’êtes pas en mesure de vous y rendre sans son accord.
Le contrat de sous-location, un droit du locataire ?
Votre locataire peut, dans certaines situations, sous-louer l’appartement qu’il vous loue. Il doit néanmoins scrupuleusement respecter les règles d’un contrat de sous-location.
- Dans un logement vide, aucune sous-location ne peut avoir lieu sans votre accord écrit. Pour sous-louer son logement en toute légalité, votre locataire doit impérativement obtenir votre accord.
- Dans un logement meublé, votre locataire est en mesure de sous-louer son logement librement à partir du moment ou aucune clause du bail ne le lui interdit.
Le prix d’une sous-location est fixée entre le locataire et le sous-locataire mais ne peut en aucun cas dépasser le prix habituel du logement tel qu’il est payé par le sous-locataire. Un contrat de sous-location dans les normes devrait normalement contenir la durée de la sous-location, sa date de prise d’effet et les obligations du sous-locataire. Néanmoins, il ne vous est pas demandé d’intervenir dans les rapports entre votre locataire et son sous-locataire. Vous pouvez laisser votre locataire gérer sa sous-location seul. En cas de sinistre survenant pendant sa sous-location, il vous reste cependant redevable d’éventuelles indemnités de prise en charge.
Augmentation de loyer et charges locatives, ce qu’il faut savoir
Tous les ans, vous pouvez réviser le loyer de votre locataire si une clause le prévoit dans le bail. Si rien n’est mentionné, le loyer a obligation de rester à l’identique quoiqu’il arrive. Le loyer peut varier en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui évolue en fonction du pouvoir d’achat en France.
Comment calculer l’augmentation de loyer d’un locataire ?
La révision se calcule de la façon suivante :
Montant du loyer hors charge actuel
Valeur de l’IRL à la dernière révision
Valeur IRL actuel
Loyer = (montant loyer hors charge actuel x IRL actuel)/ IRL de la dernière révision.
Guide du locataire : mieux comprendre les charges locatives
Les charges sont toutes les dépenses que vous payez en tant que propriétaire pour la bonne tenue du logement. Vous pouvez en demander le remboursement à vos locataires. Elles sont fixées dans le bail signé au moment de la location. En règle générale, la façon la plus simple de procéder est de demander un versement mensuel de provision sur charge, calculé à partir des charges locatives réelles de l’année précédente.
A la fin de l’année, vous pouvez procéder à une régularisation. Vous calculez précisément la valeur des charges réelles. Si les provisions du locataires sont plus importantes, vous lui remboursez la différence. Si elles sont moins importantes, vous êtes en mesure de demander un versement complémentaire au locataire.
