Le recouvrement des impayés en copropriété

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Avant d’investir dans un bien en copropriété, mieux vaut être vigilant quant à la santé financière de celle-ci. Il suffit parfois d’un seul copropriétaire défaillant pour mettre en difficulté l’ensemble de la copropriété.

Comment fonctionne une copropriété ?

Une copropriété se nourrit et se développe grâce aux sommes versées par les copropriétaires. Tout repose donc sur la contribution de chaque copropriétaire et de ce fait, le sort de la copropriété peut en être fortement impacté  lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges. Le règlement de copropriété fixe les obligations des copropriétaires et indique que le paiement des charges de l’immeuble est une de leur obligation principale.

Deux types de charges en copropriété

Les charges permettent le bon fonctionnement d’un immeuble. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux types de charges en copropriété :

-les charges liées aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs comme l’ascenseur

-les charges dues à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes comme l’éclairage.

Le paiement des charges est obligatoire et en cas de charges impayées, des pénalités financières peuvent être prévues et par la suite, l’immeuble peut être également saisi.

Le syndic, un moteur dans le recouvrement de charges

Le syndic dispose d’une compétence exclusive concernant le recouvrement de charges impayées. Il doit déceler un mauvais payeur, c’est à dire un copropriétaire qui ne peut pas payer, d’un  copropriétaire de mauvaise foi qui refuse de payer. Il peut adresser une première mise en demeure au copropriétaire défaillant et si l’impayé persiste, le syndic peut envoyer une seconde lettre de rappel. Enfin, si les sommes demandées ne sont toujours pas payées, il est possible de saisir les tribunaux. Un avocat peut alors décider d’appliquer  des frais de recouvrement complémentaires et peut même saisir le tribunal compétent  en dernier  recours.

Le conseil syndical et son rôle de surveillance

Tout comme le syndic, le conseil syndical détient lui aussi un rôle déterminant dans le recouvrement de charges.

Il a un rôle de vérification des comptes, il doit suivre de près les actions du syndic et tous deux doivent se concerter pour trouver l’arrangement le plus économique pour les copropriétaires. 

Plusieurs procédures pour pallier aux problèmes d’impayés

Crée le 25 mars 2009, la procédure d’alerte a pour objectif d’analyser le plus rapidement possible les difficultés rencontrées par des copropriétés à l’allure fragile. Par ailleurs, d’autres procédures applicables aux copropriétés en difficulté tel que la procédure dite  » d’état de carence » qui traite des situations de dangers que rencontrent certaines copropriétés peuvent être employées. Ces procédures ont fait l’objet de récentes modifications suite à la loi ALUR.

L’avocat , indispensable pour le respect des procédures d’alerte

L’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier est nécessaire dans la mesure où cela permet de ne pas tomber dans des pièges juridiques. Il est préférable que celui-ci intervienne dès le début de la procédure puisque le dossier sera parfaitement connu et maîtrisé. Il saisira la juridiction compétente selon le montant de votre litige et le lieu de situation de l’immeuble. L’avocat doit impérativement adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire défaillant. Il pourra par la suite engager une procédure judiciaire selon le montant du litige et le lieu de situation de l’immeuble.