Les charges de copropriété en France : une fracture entre la capitale et la province

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A Paris, les charges de copropriété sont 68% plus élevées dans la capitale qu’en province. Il faut compter 40,4 €/m2 Carrez/an à Paris contre 24 € en moyenne en province.  Quelles sont les raisons de cette fracture ?

Paris, Marseille et Lyon en tête du classement

Les chiffres sont significatifs. La césure qui s’opère entre Paris et les villes de province est flagrante au niveau des charges de copropriété. Si elles sont les plus élevées, les charges parisiennes stagnent (+ 0,3 %), alors que les charges dans les autres villes de province telles que Marseille ou encore Lyon augmentent de 4,4 % en un an.

Des charges qui diffèrent selon les profils des copropriétés

Leur année de construction

L’année de construction du bâtiment compte également. Les plus vieux et les plus récents sont les moins coûteux en charges. Les plus vieux car ils sont les moins équipés et les plus récents car ils sont les mieux conçus. Les immeubles construits entre 1959 et 1974 affichent des charges de copropriétés plus élevées d’environ 30%. Avant 1958, les charges sont cependant moins élevées car les taux d’équipement sont plus faibles : ascenseur, travaux, chauffage collectif.

La taille de la copropriété

Plus l’immeuble est grand, plus on ajoute des services comme un gardien ou un ascenseur.  Les petites copropriétés sont particulièrement impactées par cette hausse en raison de la loi ALUR qui fait considérablement augmenter les honoraires de syndics. Les petites résidences de moins de dix lots paient en moyenne 419 euros par an et par lot dans Paris, contre 374 euros en 2017.

Les équipements

C’est à partir des années 60 que les copropriétés ont multiplié les équipements énergivores comme les ascenseurs ou les chaudières collectives.Dans une grande ville telle que Bordeaux, il y a peu d’équipements collectifs ce qui signifie que les charges se stabilisent. Un ascenseur ou un gardien alourdissent aussi les frais et à niveau de services comparables, les charges seront toujours plus élevées sur les petites copropriétés.

D’autres critères bien précis qui accentuent la fracture

Bien que les profils des copropriétés soient les principaux critères de différenciation des charges, d’autres éléments peuvent être à prendre en considération comme la température ou les catastrophes naturelles comme les sinistres.

Un prix à l’achat

Paris reste la ville la plus chère de France, notamment en termes d’immobilier. Le prix à l’achat est conséquent, il faut compter environ 10 000 euros le mètre carré dans la capitale mais ce n’est pas tout. En effet, les charges de copropriété sont 68% plus élevées à Paris que dans les autres villes de France, qui sont à 24 €/m2 en moyenne.

La hausse des honoraires de syndic

Dans les grandes copropriétés, la mise en concurrence du syndic rendue obligatoire tous les trois ans a peut-être été mieux mise en œuvre que dans les petits immeubles. Pour garder ces immeubles, les syndics ont sans doute réduit leurs prétentions.

Les petites copropriétés quant à elles, particulièrement touchées par cette hausse, l’association ARC ( Association des Responsables de Copropriété) se demande si les syndics ne cherchent pas à se désengager de ce type d’immeuble qui demande parfois autant de travail qu’un immeuble plus important mais qui rapporte moins.  

La multiplication des dispositions s’appliquent aussi aux petites copropriétés, comme l’immatriculation des copropriétés ou le fonds travaux obligatoire. Cela a provoqué une hausse importante des honoraires de gestion. Les honoraires de syndic augmentent de 2 % à Paris, passant de 217 euros à 221 par lot de copropriété.

Les sinistres

Les factures sont conséquentes en raison de sinistres comme les dégâts des eaux jusqu’à +20,6% à Lyon ! Soit deux fois plus importante à Lyon qu’à Paris (+10,2%) ! Les sociétés d’assurance ont dû débourser des sommes conséquentes pour réparer les dégâts.

Les températures

Un autre facteur qui peut influencer le montant des charges est les températures. En 2018, les tarifs ont grimpé de 22,3 % pour le fioul, de 12 % pour le gaz et de 11,5 % pour le chauffage urbain. En Ile-de-France, l’hiver dernier était très doux, ce qui a conduit à  une  stabilisation des charges.

En savoir plus : Des charges de copropriété qui ne sont pas toujours payées à temps