Comment changer de syndic de copropriété ?
En tant que copropriétaire, votre immeuble est géré par un syndic élu à l’occasion de l’assemblée générale. En fin de mandat, si vous n’êtes pas satisfait, il est tout à fait légitime d’en changer.
Les insatisfactions peuvent être de plusieurs ordres : Charges et honoraires trop élevées, mauvais gestion comptable, décisions non appliquées par le syndic… Dans tous les cas, vous êtes dans votre bon droit si vous souhaitez changer de syndic.
Mais cette procédure, bien que simple, doit se préparer en amont. Alors quelles sont les étapes clé à bien respecter lorsque l’on souhaite changer de syndic ?
La mise en concurrence de plusieurs syndics de copropriété
Le bouche à oreille est une bonne solution pour trouver un syndic compétent, disponible et sérieux.
Mais attention, chaque copropriété à ses spécificités : petite copropriété de 5 lots, immeuble ancien ou bien neuf… il faut avant tout trouver le syndic qui saura répondre à votre cahier des charges.
Commencez donc par mettre en concurrence plusieurs syndics, en proposant par exemple à plusieurs copropriétaires ou membres du conseil syndical de proposer un syndic de leur choix (inutile tout de même de mettre en concurrence 10 syndics afin d’éviter un éparpillement des voix lors du vote).
Nous conseillons de rencontrer en amont le syndic choisi, de l’inviter à visiter l’immeuble, de rencontrer les membres du conseil syndical. Une copropriété n’est pas seulement un état de compte, et il est important que le syndic puisse bien connaître les spécificités de la copropriété qu’il va gérer avant d’établir un devis. Les questions primordiales qu’il doit vous poser :
- Présence d’un ascenseur
- Présence d’un gardien, d’un employé pour le ménage
- Nombre de lots
- Chauffage collectif / individuel
Établissez ensuite une liste des syndics qui retiennent le plus votre attention. Pourquoi ne pas organiser une rencontre dans leurs bureaux avec d’autres copropriétaires ?
En effet, vous verrez ainsi s’ils sont bien tenus, de qui est composée l’équipe, s’ils disposent d’une salle de réunion pouvant accueillir les assemblées générales (en vous évitant ainsi le coût de location d’une salle).
Un critère également important est celui de la disponibilité de votre gestionnaire. Un gestionnaire dans un très gros syndic gère jusqu’à 80 copropriétés, il semble donc logique que cela peut nuire au temps qu’il pourra vous accorder.
L’inscription à l’ordre du jour du/des syndics de copropriété
Ça y est : vous avez sélectionné un ou plusieurs syndics. Il faut désormais que vous en informiez l’ensemble des copropriétaires, par le biais de son inscription à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale.
Celle-ci doit avoir lieu avant la fin du mandat de votre syndic actuel. Dans l’idéal, prévoyez un mois de battement entre l’assemblée générale et la fin du mandat du syndic actuel. En effet, il peut arriver que le vote du nouveau syndic ne soit pas validé, faute de majorité suffisante.
L’ordre du jour doit comporter une résolution portant sur la désignation d’un nouveau syndic, et les contrats correspondants.
Si le conseil syndical a émis des avis sur les différents syndics proposés, alors ceux-ci doivent également être joints à la convocation.
Enfin, n’oubliez pas de présenter la candidature d’un syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant la tenue de l’AG, une demande trop tardive pourrait ne pas être prise en compte.
Le vote de votre nouveau syndic de copropriété
Tout d’abord, le choix du lieu est important. Choisissez le neutre : un café, une salle louée pour l’occasion, et évitez les locaux de votre syndic actuel. Il n’est en effet pas rare de voir le syndic démis mettre fin à l’assemblée générale avant la fin de la séance.
La désignation du nouveau syndic doit ensuite se faire à la majorité de l’article 25. Si celle-ci n’est pas atteinte il existe plusieurs solutions :
– soit aucun des candidats a obtenu 33 % des voix : il faut reconvoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic.
NB : si entre les deux assemblées, le mandat du syndic en place devait expirer, le syndicat des copropriétaires se retrouverait sans syndic et devrait recourir à l’administration judiciaire.
– Soit un des candidats a obtenu au moins 33 % des voix : on peut procéder alors immédiatement à un second vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Il s’agit de la « passerelle de l’article 25-1 ».
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