Comment savoir si une copropriété est endettée ?
Avant tout achat immobilier, vous cherchez à savoir si la copropriété ne comporte pas de failles ? Voici quelques moyens pour vérifier la gestion financière de la copropriété dans laquelle vous allez investir.
L’état des comptes à vérifier
La copropriété endettée par multiplication d’impayés
En effet, lorsque vous devenez propriétaire, vous devez vous acquittez de différentes charges, afférentes au bon fonctionnement de l’immeuble, et à l’entretien des parties communes (électricité, employé d’immeuble, entretien des espaces verts, éventuels travaux…).
Or, il n’est pas rare de constater un ou plusieurs mauvais payeurs dans une copropriété.
Lorsque les impayés représentent trois trimestres de charges, cela signifie souvent que les comptes sont mal gérés. Les comptes remis aux copropriétaires lors de l’assemblée générale permettent de vérifier l’étendue des impayés.
Il est important de connaître ce pourcentage, car plus celui-ci sera élevé, plus les risques que le syndic soit contraint de faire des appels de fonds supplémentaires auprès des autres copropriétaires pour recouvrer les sommes dues, sont élevés.
En amont, et pour anticiper que la situation financière ne s’aggrave, le conseil syndical peut interroger le syndic, qui a un rôle de surveillance des comptes, et réclamer les extraits des comptes individuels des copropriétaires débiteurs. Celui-ci mentionnera l’historique des appels de fonds, des règlements et des frais de relance. Vous pourrez ainsi vous faire une idée de l’état des comptes des mauvais payeurs.
Pour aller plus loin : Comment recouvrer ses impayés ?
La procédure de relance/recouvrement mise en place par le syndic
Afin de percevoir les sommes impayées par un copropriétaire, le syndic doit suivre des démarches précises . Dans un premier temps, il adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Si l’impayé persiste, dans un deuxième temps le syndic peut lui envoyer une lettre de rappel. Enfin, en ultime recours, si le syndic ne récupère pas les sommes impayées, il doit saisir les tribunaux.
Les dépenses à venir
Lors d’un achat en copropriété, vous serez amené à effectuer des dépenses concernant l’entretien, l’administration qui contribuent au bon fonctionnement de l’immeuble. Ces charges de copropriété figurent dans le règlement de copropriété. Il y a trois types de charges distinctes :
-Les charges communes : Propres à tous les copropriétaires, elles sont destinées à l’entretien des parties communes, du nettoyage en passant par l’éclairage ou le ravalement.
-Les charges spéciales : Réparties entre les copropriétaires, ces charges servent à payer l’ascenseur, le chauffage collectif autrement dit les services collectifs.
-Les charges liées aux travaux urgents : Ces charges sont liées à des travaux imprévus mais nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Vérifiez la bonne gestion de la copropriété
Des parties communes dégradées : un symptôme d’une copropriété en mauvaise santé financière
Cage d’escalier vétuste, façade non ravalée, sont souvent des indices d’un manque d’argent pour réaliser les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble. Cela peut signifier que le syndic a mal géré la réalisation de travaux, ou alors que le budget consacré à la rénovation des parties communes n’était pas suffisant. Dans tous les cas, ces signes doivent vous alerter.
Vérifier les relations entre le conseil syndical et le syndic
Faire appel à un syndic professionnel ou non
Le syndic est souvent indispensable pour empêcher l’endettement d’une copropriété. Il élu lors de l’assemblée générale, et peut être professionnel ou non. Dans ce cas, il s’agit alors d’un copropriétaire,Le rôle du syndic est défini dans un contrat et le lie au syndicat des copropriétaires.
Un syndic titulaire d’une carte professionnelle sera indispensable et en outre compétent pour estimer les besoins d’une copropriété et d’assurer ainsi son fonctionnement. Il devra être doté d’une bonne garantie financière afin de restituer correctement les sommes versées aux copropriétaires. Il est primordial de choisir un syndic de copropriété qui conviendra le mieux à votre copropriété selon les attentes des copropriétaires ainsi que des caractéristiques de l’immeuble.
Vérifiez que la copropriété est assurée
Il est indispensable avant d’effectuer un achat en copropriété que celle-ci soit assurée. Une copropriété construite il y a moins de dix ans doit comporter l’assurance dommage ouvrage qui vous rembourse en cas de sinistre. Celle-ci doit par ailleurs figurer sur l’acte de vente.
