Les modifications apportées par la loi ELAN en matière de copropriété

Loi Elan

La loi Elan 2018-1021, adoptée par le Sénat le 20 novembre et entrée en vigueur le 1er janvier 2019 , porte sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a impacté le fonctionnement de la copropriété à plusieurs égards. Focus sur les dispositions adoptées.

Un accès numérique obligatoires aux documents de la copropriété

Si la mise à disposition d’un intranet pour les copropriétaires a été rendue obligatoire pour les syndics professionnels depuis 1er janvier 2015, aucune liste obligatoire de documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble n’avait en revanche été fixée.

La Loi Elan vient unifier cela et et précise la liste minimale des documents qui devront être fournis par tous les syndics à compter du 1er juillet 2020. Nous retrouvons dans cette liste, la mise à disposition numérique du carnet d’entretien de l’immeuble, le contrat de syndic en cours ou encore les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité.

Pour en savoir plus : documents numériques : la liste minimale des documents dématérialisés accessibles depuis un espace sécurisé en ligne

La loi Elan dote le conseil syndical d’un pouvoir de contrainte envers le syndic

La loi ELAN permet au conseil syndical, organe intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de contraindre celui-ci en cas d’absence de transmission des pièces demandées. Le conseil syndical est désormais doté d’une fonction répressive. Par ailleurs, avant l’apparition de la loi ELAN, il arrivait que le syndic tarde afin de transmettre des éléments au conseil syndical. Tout retard sera maintenant assorti d’une pénalité financière de 15 euros par jour de retard, lorsque celui-ci dépassera un mois. La somme sera directement imputée sur les honoraires de base du syndic.

Une super procédure de recouvrement des charges qui modifie l’article 19-2

En créant une super procédure de recouvrement de charges, la Loi ELAN a incontestablement modifié l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965. Cette super procédure de recouvrement se caractérise par un aspect très répressif.

Dès lors, les copropriétaires ne payant pas leurs charges après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de trente jours, pourront être lourdement sanctionnés.  Ils seront non seulement condamnés à payer leurs charges antérieures mais devront également s’acquitter de leurs charges prévisionnelles.

Si le mauvais payeur refuse de régler les sommes dues, alors le syndic peut saisir le Tribunal de grande instance compétent pour contraindre le copropriétaire récalcitrant à régler sa part du budget annuel voté en assemblée générale, et ce, en une seule fois. Assez dissuasif.

Les modalités de vote et de participation en assemblée générale

En amont de chaque assemblée générale, les copropriétaires qui ne peuvent pas assister aux assemblées générales physiquement pourront désormais voter par correspondance par le biais d’un formulaire.

Ce  formulaire devra être rempli de manière très précise. Dans le cas contraire il pourrait être comptabilisé comme un vote défavorable.

De plus, un copropriétaire qui n’indiquera pas précisément le sens de son vote ou qui exprimera une abstention verra son vote compter comme un vote défavorable.

Concernant leur présence à l’assemblée générale, les copropriétaires peuvent y participer par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication. Apparaissant comme un berceau d’innovation, le vote électronique permet donc leur identification.  Les modalités seront définies par décret en Conseil d’Etat.

Les parties communes indiquées sur le règlement de copropriété

La copropriété se compose de parties communes et de parties privatives. Dans le règlement de copropriété, l’existence de parties communes spéciales et/ou de parties communes à jouissance privative doit être indiqué. Des modifications des articles de la loi du 10 juillet 1965 sont ainsi apportées.

Par ailleurs, les huissiers de justice pourront avoir accès aux boites aux lettres dans la même mesure que les services postaux. La police municipale, les agents du service municipal ou départemental du logement seront autorisés de façon permanente à entrer dans les halls d’immeuble, qui sont détenus par les bailleurs sociaux.

Pour en savoir plus : Parties communes en copropriété